利潤之王“中海地產(chǎn)”全過程成本管控以及合約管理案例分析

課程目標:

破解標桿房地產(chǎn)項目全過程成本管控與造價控制操作之道;

從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對全過程成本精細化管理進行規(guī)劃;

提供房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本精細化管理的標準和方法，超級實戰(zhàn)，拿來即用;

大量中海、恒大等標桿房企成本管控實操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用。

課程對象:

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項目總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo);

2、房地產(chǎn)設(shè)計總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、總工程師等

3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、工程管理、招標采購、造價成本、合約結(jié)算等

課程大綱:

第一部分:中海地產(chǎn)全過程成本管控要點實操講解

（一）房地產(chǎn)項目決策及拿地階段的成本管控

1.投資估算以及目標成本編制講解

案例：中海地產(chǎn)目標成本科目

（1）土地成本、（2）前期費用、（3）建安成本、（4）其他直接費用、

（5）利息費用、（6）公司管理費用、（7）銷售費用、（8）稅金

（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計階段成本管控

1.設(shè)計階段成本管理的基本邏輯

2.強排設(shè)計--項目拓展階段的成本估算

3.概念設(shè)計--項目策劃階段的成本測算

4.規(guī)劃方案設(shè)計階段的成本優(yōu)化

5.項目交工標準設(shè)計

6.擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計--單體建筑設(shè)計優(yōu)化及成本預(yù)算

7.管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化

8.園林景觀設(shè)計管理

9.設(shè)計階段后期成本優(yōu)化

10.設(shè)計階段成本管理與優(yōu)化的保障

案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計階段控制重點部位

（三）房地產(chǎn)施工交叉作業(yè)階段成本管控

1.動態(tài)成本管控講解

案例1：中海地產(chǎn)動態(tài)成本管控講解

2.施工交叉作業(yè)成本管控講解

2.1總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人施工經(jīng)驗對總包單位進行施工成本管控

2.2分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人經(jīng)驗對分包單位進行施工成本管控

2.3精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人經(jīng)驗對精裝修單位進行施工成本管控

3.工程簽證審核技巧講解

3.1工程簽證單

3.1.1工程簽證附件（工程聯(lián)系單、工程量確認單、工程設(shè)計變更單、工程技術(shù)核定單、會議紀要）

3.1.2工程簽證預(yù)算書

案例1：分享個人審核思路以及技巧

4.材料認質(zhì)認價詢價技巧講解（主要尋到廠家底價）

案例1：分享個人詢價方法以及技巧

5.工程進度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）

案例1：分享個人經(jīng)驗審核方案以及技巧

6.房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對成本把控的重點）

案例1：分享個人施工經(jīng)驗以及施工工藝對成本的影響

（四）房地產(chǎn)財務(wù)竣工決算階段成本管控

1.配合財務(wù)做好竣工決算清算工作

2.配合財務(wù)做好建安成本編制

3.配合財務(wù)做好土地增值稅測算工作

案例1:分享個人工作經(jīng)驗

第二部分：中海地產(chǎn)合約管理要點實操講解

（一）合作商名冊管理程序

1、合作商名冊的定義

2、合作名稱的分類

3、合作商名冊的建立與更新（含戰(zhàn)略合作商）

4、戰(zhàn)略合作商的建立與更新

5、合作商履約情況評價

案例：中海地產(chǎn)合作商名冊管理程序以及相關(guān)表格講解

《合作商名冊》、區(qū)域《合作商名冊》、戰(zhàn)略《合作商名冊》《合作商資格預(yù)審表》、《承建商考察意見表》、《供應(yīng)商考察意見表》、《新引進合作商審批表》、《承建商履約情況評價表》、《供應(yīng)商履約情況評價表》、《合作商履約情況調(diào)查表》、《新增壟斷商審批表》

（二）招標分判工作程序

1、招標分判工作開展的前置條件

2、合約管理策劃的內(nèi)容

3、招標方式分類

4、招標分判及報價模式

5、甲指乙供物資設(shè)置原則

6、合同模式安排

7、付款條件設(shè)置原則

8、工程量的計算與確認

9、招標工作計劃

10、招標文件編制與評審

11、發(fā)標

12、招標答疑

13、截標

14、開標

15、清標、評標

16、議標

17、定標報告（包括經(jīng)濟標和技術(shù)標）

18、定標

19、合同中標單位的審批

20、簡易招標、零星采購、直接議標、擴標

21、中標通知書

22、合同簽約

案例：中海地產(chǎn)招標分判程序案例以及相應(yīng)表格講解

附件5-1：工程合同議標、定標原則

附表:

《招標分判工作計劃》、《投標單位審批表》、《招標文件評審表》、《招標樣板報批表》、《招標文件簽收確認函》、《開標書》、《投標樣板評審表》、《機電設(shè)備投標評審表》、《物資采購信息平臺同類物資對比分析表》、《評標報告評審表》、《評審會議記錄表》、《定標記錄表》、《合同中標單位審批表》、《擴標審批表》、《中標通知書》、《零星采購物資價格審批表》、《合同文件評審表》、《合同分發(fā)登記表》、《圖紙接收登記表》

（三）合同管理工作程序

1、合約交底

2、合同執(zhí)行過程中的往來函件

2、合同付款

3、工程價款變更審核

4、工程指令價款審核

5、合約月報

6、暫定總價工程合同

7、設(shè)備、材料合同暫定量轉(zhuǎn)應(yīng)供量

案例：中海地產(chǎn)合同管理工作程序案例分析

工程指令管理工作程序

合同外綜合單價分析表（模板）

附表：

《合約交底記錄》、《工程物資費用支付審批表》、《合同例外事項付款審批表》、《工程指令(工程變更)評審表》、《工程指令(工程變更)會簽表》、《工程指令》、《完工確認單》、《工程結(jié)算單》、《工程價款變更申請書》、《工程價款變更審批表》、《甲供物資應(yīng)供量增減表》、《合同外綜合單價審批表》、《工程價款變更確認書》、《項目合約成本變動統(tǒng)計表》、《暫定總價工程合同核定表》、《暫定總價工程合同核銷表》、《工程付款書》(樣表)、《物資付款書》(樣表)

四、項目集中采購管理工作程序

1、集中采購管理

2、配合完成集中采購合作商的履約評價

3、配合地區(qū)公司完成項目物資選型工作

4、項目采購合同價格確認管理

5、項目合同簽署流程管理

6、付款、驗收和結(jié)算

案例：中海地產(chǎn)項目集中采購案例以及相關(guān)表格分析

《項目采購合同價格確認表》（樣式）、《項目零星采購價格確認表》（樣式）、《項目采購合同文件評審表》

五、甲供物資管理工作程序

1、甲供物資應(yīng)供量管理

2、采購數(shù)量與應(yīng)供數(shù)量的對應(yīng)管理

3、采購樣板管理

4、貨期及物資采辦管理

5、甲供物資供貨計劃管理

6、到貨準備

7、物資卸貨及看管管理

8、驗收、接收管理

9、物資使用管理

10、甲供物資節(jié)超管理

11、物資數(shù)量結(jié)算管理

案例：中海地產(chǎn)甲供物資管理工程程序案例分析以及相應(yīng)表格

附表：《甲供物資申請表》、《甲供物資初步驗收表》、《甲供物資供貨管理臺帳(參考模板)》

六、合約文檔管理工作辦法

1、項目合約檔案庫管理

1.1、圖紙及工程指令資料庫

1.2、招標資料管理

1.3、工程合同及結(jié)算資料庫

1.4、物資合同及結(jié)算資料庫

2、資料的保密管理

3、資料的借閱管理

4、資料的移交及保管

案例：中海地產(chǎn)合約資料文檔管理案例分析