標桿物業(yè)運營管理深度案例解析

課程目標:

1即站在任何一個時段，均可追始慎終，可使項目經(jīng)理重拾信心，找到使命之所在，

2客觀、理性看待項目所處的生命周期規(guī)律性，帶領(lǐng)帶隊，沖出包圍，迎難而上，以客戶為中心，開展服務，

3積極找方法完成公司領(lǐng)導交辦的內(nèi)部運營三指標（財務、滿意度、品質(zhì)）。4營造外部運營多關(guān)系：與地產(chǎn)相關(guān)部門、業(yè)委會積極溝通，營造雙贏、互信的運營環(huán)境；

5構(gòu)建項目周邊良好社會關(guān)系，為企業(yè)品牌在社會及行業(yè)影響出力劃策。

6站在企業(yè)總經(jīng)理角度，關(guān)注企業(yè)下一步的方向及階段性3-5年任務

7關(guān)注企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢的突顯、未來發(fā)展方向以及應該具備的特質(zhì)

8關(guān)注與之相關(guān)的政策、法規(guī)、社會重大事件，如在冠狀病毒疫情下的企業(yè)公民的品牌樹立

9企業(yè)整體運營的平穩(wěn)和發(fā)展間的矛盾及融合，如收并購后企業(yè)文化、企業(yè)管理模式，財務管理模式，允許多種文化階段性存在（如碧桂園等企業(yè)已經(jīng)步入東南亞）

課程對象:

物業(yè)公司董事長、總經(jīng)理、品質(zhì)總監(jiān)、項目經(jīng)理等中高層，總經(jīng)理帶管理團隊參加，效果更佳，人力資源或培訓負責人可陪同觀摩。

課程大綱:

一、前期

1.1物業(yè)管理前期策劃

1.1.1方案策劃（運籌帷幄）

1.1.2前期物業(yè)市場調(diào)查（當?shù)赜霉?、物業(yè)費政策、物業(yè)行業(yè)情況等）

1.1.3物業(yè)費成本測算（包括交付之年的用工水平、并考交付后3年，以及成本敏感性分析，關(guān)注收費率的影響，以及92%的盈虧平衡點）

1.1.4與地產(chǎn)公司溝通，并就物業(yè)服務等級、服務亮點、服務費等達成一致（會議紀要）

1.1.5，若屬于業(yè)委會接盤，關(guān)于上家物業(yè)的盡職調(diào)查需注意

1.1.6若屬于顧問服務，就服務內(nèi)容等成一致，進行合同跟進

【案例】金茂廣場城市綜合體53稿費用測算

1.2物業(yè)管理前期介入

1.2.1早期圖紙介入

1.2.2施工階段項目工程例會、地產(chǎn)營銷會議等參與，獲取開盤、交付等重點信息，并予以協(xié)助

1.2.3項目設(shè)備選型、智能化、周界、物業(yè)用房等參與提出建議，書面函

1.2.4項目節(jié)能、社區(qū)用房、垃圾房、兒童活動用房、康體設(shè)施，車輛管理系統(tǒng)等提出意見

1.2.5項目能源管理，特別是城市綜合體的中心能源站與各業(yè)態(tài)的【物業(yè)管理界面】尤為重要

【案例】金茂廣場97萬平方綜合體的管理模式

1.3物業(yè)管理前期物業(yè)招投標事務

1.3.1物業(yè)招投標，戰(zhàn)役打響前是什么已經(jīng)決定了勝敗？

1.3.2外部關(guān)系真的很重要

1.3.3借力，地產(chǎn)的外部關(guān)系

1.3.4如何在行業(yè)樹立良好形象

【案例】華潤物業(yè)招投標

二、中期

2.1銷售案場物業(yè)服務

2.1.1案場服務的“無縫360”服務

2.1.2案場服務的方案階段

2.1.3案場的專項前介

2.1.4案場閉環(huán)，如何讓禮賓人員見到客戶一次下次就能記住車號？

2.1.5運營節(jié)點，收費、合同

2.1.6處突，應對沖擊銷售中心

2.1.7如何交下一棒給正常期團隊

【案例】碧桂園的cbre服務模式

2.2住宅交付、商業(yè)開業(yè)前籌備

2.2.1交付前預備

2.2.2物業(yè)用房的專項工作

2.2.3倒計時3個月

2.2.4物資招采，新來人員，如何在公司既定規(guī)則中“快速融入”？

2.2.5現(xiàn)場有神明，每日3萬步

2.2.6產(chǎn)品熟悉會感染同事

2.2.7打硬仗，靠的是團隊

2.2.8證照辦理，宿舍后勤，“父母官”

2.2.9施工單位保修機制的熟悉

【案例】物業(yè)用房圖紙

2.3正式交付

2.3.1演練

2.3.2消防專項

2.3.3現(xiàn)場布置

2.3.4現(xiàn)場外協(xié)人員支持

2.3.5公安、消防、街道

2.3.6日結(jié)，日復盤，總結(jié)——提高

2.4裝修管理及保修返修管理

2.4.1驗房公司的處理

2.4.2地產(chǎn)維修機制的運行日結(jié)單

2.4.3外觀、空調(diào)等裝修管控

2.4.4成品保護、地面鋪裝保護

2.4.5保修運行機制是消單率

【案例】雅居樂裝修小組的成立

三、后期

3.1入住5年后

3.1.1春風行動

3.1.2如何開展社區(qū)文化？

3.1.3老員工vs新經(jīng)理

3.2地產(chǎn)遺留問題

3.2.1屋面天溝誰來清理？

3.2.2如何與地產(chǎn)正確表達?如何處理地產(chǎn)合資公司的事宜?

3.3業(yè)委會呀業(yè)委會

3.3.1如何成為一家人？

3.3.2商鋪鬧獨立

3.3.3如何用“維修資金”？

3.3.4如何主動參與業(yè)委會，變被動為主動？

【案例】業(yè)委會成了物業(yè)代言人

【案例】同一區(qū)域能否有兩家企業(yè)