土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理及實戰(zhàn)案例分享

課程大綱：

一、土地一、二級聯(lián)動整體方案策劃

1.土地一、二級聯(lián)動開發(fā)認(rèn)知

(1) 一二級土地聯(lián)動項目的主動與被動選擇

(2)一、二級土地開發(fā)中土地價值的有效挖掘

(3)一、二級土地的經(jīng)濟技術(shù)可行性研判（結(jié)合案例）

2.全國各地對于一級土地開發(fā)執(zhí)行深度的對比表

二、土地一、二級聯(lián)動實施流程及關(guān)鍵節(jié)點

1.一、二級土地整理常規(guī)流程圖解析

案例：某項目一級開發(fā)整理

2.一、二級土地項目開發(fā)重點管理

（1）一二級土地整體戰(zhàn)略定位

（2）項目開發(fā)步驟及強度

（3）開發(fā)周期策略

3.一二級土地開發(fā)運營管理

（1）一級土地分期出讓時序

（2）二級土地分期開發(fā)策略

（3）一二級項目優(yōu)惠政策的策劃與獲取

4.土地一、二級開發(fā)核心內(nèi)容

（1）土地總體規(guī)劃（土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等）、城市規(guī)劃（總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等）

（2）道路、公共空間、公共節(jié)點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)

（3）產(chǎn)品定位、設(shè)計前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷售策略與技巧、物業(yè)運營等二級開發(fā)重點板塊

案例：萬科、中信案例比較分析

（4）一級轉(zhuǎn)二級的關(guān)鍵點（核定掛牌價、設(shè)置門檻條件、補充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進(jìn)度）

三、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)濟測算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測算

案例：龍湖項目拿地前測靜態(tài)測算表

2.出售型房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表分解

案例：小苑項目測算表詳解

3.長期持有型物業(yè)的經(jīng)濟測算模型

案例：花園城持有型物業(yè)測算表

四、土地一、二級聯(lián)動項目運作風(fēng)險

1.風(fēng)險問題（結(jié)合案例）

（1）交易方風(fēng)險

（2）國家及當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)變動風(fēng)險

（3）人脈風(fēng)險（政府換屆等）

（4）融資風(fēng)險（地方政府債務(wù)問題）

2. 風(fēng)險控制策略及手段

（1）合理分配資金，滾動開發(fā)

（2）品牌開發(fā)企業(yè)的一二級聯(lián)動

（3）人脈平臺的建立、維護(hù)與監(jiān)控

（4）政策空白點的機會把握

五、土地一、二級聯(lián)動項目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發(fā)中的各種稅費的減免策略

3. 土地價款支付的談判和執(zhí)行

4. 繳稅的應(yīng)用技巧

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六、土地一二級開發(fā)項目的營銷策略

1.一級地塊開發(fā)的包裝與推廣

（1）一級土地推廣的特點及模式

（2）土地營銷藝術(shù)的分析

案例：神州半島土地營銷

2.二級土地的營銷策略

案例：江岸城土地項目政府及企業(yè)的營銷分解

名都的開盤營銷策略

七、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)典成功案例

案例分享：都江堰項目土地一二級聯(lián)動開發(fā)