上海高端改善型住宅需求超預(yù)期，后城市化時期三大關(guān)鍵性溢價因素

由于上海疫情管控的原因，近期外籍人士離滬較多，原來浦東碧云社區(qū)的外籍學(xué)校要考試入學(xué)，現(xiàn)在名額有余了。

但是高端改善型住宅需求超預(yù)期，浦東碧云尊邸前年上市即“日光”，不到兩年，二手房轉(zhuǎn)手溢價50%—100%！浦東碧云如今已比肩浦西古北，成為上海富人區(qū)的代表。未來上海的高樓，將在陸家嘴“四件套”（東方明珠、上海中心大廈、上海環(huán)球金融中心、金茂大廈）之外增加浦東張江雙塔（第五高）和碧云金中環(huán)（第六高）。

我講過，在后城市化時期，人以類聚，城以群分，富人區(qū)和城市群兩大因素將驅(qū)動高端改善型住宅需求，中心城市的核心區(qū)高價房將跳躍式上漲。具體說上海，新天地/陸家嘴的大平層公寓或?qū)⑸蠞q至平米50萬區(qū)間，浦西古北和浦東碧云將一爭高下。

上海的優(yōu)質(zhì)社區(qū)一看水，黃浦江/蘇州河等；二看樓，高樓迭起是空間稀缺性的標志。

我一再講，中心城市的房地產(chǎn)市場與土地房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)是表象，關(guān)鍵性溢價因素是空間的稀缺性。

稀缺的空間有三重溢價：

1.顯要性消費溢價；

2.階層化社區(qū)溢價；

3.傳承性遺產(chǎn)溢價。