2017年房地產(chǎn)全周期稅務處理PPP業(yè)務流程要點分析及應對

課程大綱

第一部分：房地產(chǎn)全周期稅務風險及稅收籌劃安排
一、取得土地階段稅收風險控制與納稅答疑
   1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
   2、以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
   3、以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認？
   4、以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應如何確認土地成本？
   5、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規(guī)避？
 6、營改增后以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析？
   7、在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設(shè)發(fā)票能入開發(fā)成本嗎？
 8、為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風險？

 二、規(guī)劃設(shè)計階段的稅收風險分析及稅收籌劃
1、立項、規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)應注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2、產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負擔水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
3、營改增后合作建房方式稅收如何控制？
4、委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，支付設(shè)計費是否應當在我國境內(nèi)納稅？企業(yè)承擔什么稅收責任？
 
三、開發(fā)建設(shè)階段的稅收風險分析及稅收籌劃
1、會計、稅收上對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？
2、地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
3、營改增后甲供材、甲供設(shè)備如何處理？
4、房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算，計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
 5、向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
 6、資本化借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分，如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”？
 7、集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
   8、工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨時工、勞務的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
 9、購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）確認初始成本的方法如何？

 四、銷售階段的稅收風險分析及稅收籌劃
1、“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
   2、“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？
 3、“抵券銷售-- 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
   4、“包銷”和“代銷”的區(qū)別是什么，稅收風險如何把控？
   5、“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
 6、“還本銷售”如何確認收入，企業(yè)的困惑在哪里？
   7、“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
   8、“售后回購”方式增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
 9、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
 10、“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應如何進行會計核算與稅務處理？
 11、房地產(chǎn)企業(yè)收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關(guān)于價外費用的處理有哪些不同？
   12、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當理由”？
   13、以房產(chǎn)抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉(zhuǎn)售給第三方，現(xiàn)在要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款手續(xù)。請問，這樣做是否違反稅務或銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才合適？
   14、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費如何實現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？
  五、清盤清算階段稅收風險分析及稅收籌劃
    1、房地產(chǎn)行業(yè)完工標準如何規(guī)定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
 2、各個不同稅種對收入確認的原則有何差異？
 3、竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？
 4、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
 5、稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調(diào)整？
 6、在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集，對稅收有什么影響？
 7、什么是基本裝修、簡裝、精裝？軟裝在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除規(guī)定有什么不同？

第二部分：PPP業(yè)務流程涉稅風險分析及稅收籌劃
1、PPP的理念和分類
2、PPP與BOT的對比分析
3、PPP融資模式分析及稅收要點
4、BOT融資模式分析及稅收要點
5、BT融資模式分析及稅收要點
6、TOT融資模式分析及稅收要點
7、TBT融資模式分析及稅收要點
8、BOT業(yè)務會計處理及稅會差異
9、PPP項目中應考慮的各種稅收問題
10、PPP項目稅收成本分析
11、PPP項目流轉(zhuǎn)稅問題分析
12、EPC合同流轉(zhuǎn)稅問題分析
13、承包工程稅負轉(zhuǎn)嫁、稅收管理及籌劃
14、運營收入流轉(zhuǎn)稅問題分析
15、PPP項目中涉及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅收問題分析
16、PPP項目企業(yè)所得稅分析及稅收籌劃
17、PPP項目運營構(gòu)架設(shè)計中的稅收籌劃     
18、PPP項目融資中應考慮的稅收問題及籌劃  
19、融資租賃在PPP項目中的稅收籌劃安排
20、母子基金、產(chǎn)業(yè)基金模式在PPP中的稅收問題及籌劃安排
21、140號文資管增值稅對PPP融資模式的稅收影響
22、PPP項目ABS（資產(chǎn)證券化）中的稅收問題及籌劃
23、PPP項目融資模式案例分享及稅收分析

第三部分：現(xiàn)場答疑、企業(yè)問題現(xiàn)場咨詢