課程大綱

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是一項非常復雜的工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的，房地產(chǎn)投資項目具有建設周期長、資金投入量大、成本核算環(huán)節(jié)多、成本分配復雜、投資風險高等特點。所以正確進行成本核算及分配，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的首要任務。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員面對日益精細化的經(jīng)營管理，需要正確地進行成本、費用核算，全面系統(tǒng)地反映各核算對象在整個開發(fā)周期里開發(fā)成本的構成情況，實現(xiàn)成本核算和成本控制的目標，并為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動、洞悉成本動向、掌控投資進度等提供客觀依據(jù)。

為正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本，房地產(chǎn)企業(yè)要按照成本核算的基本程序，科學、合理、嚴密地組織本企業(yè)的成本核算工作，本次課程就為您詳細講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及分配，幫助您理清思路，掌握成本核算及分配的技巧。**終達到成本控制的目的。

【課程特色】

楊老師是外資企業(yè)和大型民營企業(yè)的實戰(zhàn)派財務專家，高級會計師。曾經(jīng)在頂級財經(jīng)院校任教，后擔任過大型地產(chǎn)集團、投資集團集團財務總監(jiān)、CFO等職務，具備學院派和實戰(zhàn)派雙重特點，授課風格理論聯(lián)系實際、實用性很強。課堂氣氛生動有趣、結合實務案例、采用交流互動式學習方式，豐富的學習資料，讓學員在短時間內獲得很大提升。

【課程收益】

掌握房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的會計科目，特別是土地開發(fā)成本都包含那些內容、開發(fā)成本的六大科目、大三項費用和小三項費用、基礎設施費用和配套設施費用的區(qū)別；

掌握房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序；

掌握房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及分配的具體操作，土地成本、建安成本等的分攤原則、分攤方法；

掌握預提費用的適用條件，預提方法及分攤原則。

【課程對象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高、中管理人員、業(yè)務骨干、會計核算人員、財務管理人員及計劃從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的人員

【課程時間】1天

【課程大綱】

一、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的會計科目及核算范圍（1課時）

1、 房地產(chǎn)成本核算科目設置原則，方便歸集成本、方便后續(xù)成本分析、方便成本監(jiān)控需要，、適當考慮稅務取數(shù)；

2、 土增稅稅法規(guī)定的六大項和六小項成本

（1） 六大項：取得土地使用權支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金、其他扣除項目、舊房及建筑物評估價格。

（2） 六小項（房地產(chǎn)開發(fā)成本下）：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)科目范圍界定（1課時）

1、 土地成本與土地價款；

2、 前期費用與基礎設施和建安成本

3、 開發(fā)成本與建安成本；

3、配套設施與基礎設施；

4、開發(fā)間接費用與三項期間費用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序（1課時）

1、確定成本核算對象

2、歸集開發(fā)成本

3、設置有關成本核算會計科目，建立成本臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。

4、確定成本分攤方法

5、確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。

6、在成本核算對象之間分攤成本

7、將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本項目的稅會比對（1課時）

1、什么是成本核算對象；

2、確定成本核算對象應遵循的原則；

3、確定成本核算對象的具體操作。

4、成本項目的稅會比對

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本分配方法的稅會比對（1課時）

1、會計核算對成本分配方法的規(guī)定；

2、企業(yè)所得稅處理對成本分配方法的規(guī)定；

3、土地增值稅處理對成本分配方法的規(guī)定。

六、結轉各項開發(fā)成本（1課時）

1、計算各成本核算對象的開發(fā)總成本

2、編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

3、正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本

4、分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)品成本，并按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。

5、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）

6、根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

7、編制成本報表，據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

【案例解析】

1、橙天嘉禾影城江陰橙地影院項目開發(fā)成本核算

2、福州泰禾房地產(chǎn)西局玉園項目開發(fā)成本核算