課程對象

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員

課程時長

　　2天

課程收益

　　從內(nèi)外部環(huán)境把握稅制改革方向，進而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角管理企業(yè)稅收風險。通過課程的學習，從宏觀到微觀層面，把脈企業(yè)稅收頑疾。

課程提綱

　　第壹部分外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”

　　第貳部分融H地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析

　　——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”

　　第三部分內(nèi)部稅收風險管理體系構(gòu)建

課程目錄

　　第壹部分外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”

　　——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收環(huán)境

　　一、我國稅收制度改革的前世今生

　　(一)現(xiàn)行稅收制度的概況

　　(二)稅收制度藍圖：六大稅種的改革

　　二、我國稅收征管改革的“高大上”

　　(一)“高”——政府與市場的調(diào)整：“放管服”背景下的營商環(huán)境

　　(二)“大”——互聯(lián)網(wǎng) 、大數(shù)據(jù)、金三系統(tǒng)、納稅信用體系：技術(shù)進步中的征管手段

　　(三)“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進

　　第貳部分融H地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析

　　——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”

　　一、稅收視角的分類

　　“三大成本”：土地成本、開發(fā)成本、稅收成本

　　“三大環(huán)節(jié)”：設(shè)立環(huán)節(jié)、開發(fā)/資本運作環(huán)節(jié)、銷售/自持環(huán)節(jié)

　　“三大稅種”：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

　　二、土地成本涉稅分析

　　(一)土地取得方式：招拍掛、轉(zhuǎn)讓、股權(quán)投入等方式

　　(二)土地成本內(nèi)容

　　1.會計核算

　　2.稅收政策：區(qū)分稅種

　　(三)設(shè)立環(huán)節(jié)：取得土地 公司設(shè)立

　　1.拍地主體與項目公司設(shè)立問題

　　2.項目公司設(shè)立時間 設(shè)立地點的選擇

　　(四)具體稅種規(guī)定

　　1.增值稅：抵減銷售額(最X政策、實操要點)

　　2.企業(yè)所得稅、土地增值稅

　　(1)分期開發(fā)土地成本扣除

　　(2)企業(yè)所得稅和土地增值稅異同分析

　　3.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務(wù)發(fā)生時間、計稅依據(jù)

　　4.房產(chǎn)稅：土地成本計稅規(guī)定

　　5.契稅：土地成本計稅依據(jù)(市政配套費)

　　6.印花稅

　　三、開發(fā)成本涉稅分析

　　(一)融資方式與稅收成本

　　1.兩大融資渠道：股權(quán)融資 債權(quán)融資

　　2.兩大融資渠道的基本稅收規(guī)定

　　(1)增值稅中的“股與債”的進項稅額

　　(2)企業(yè)所得稅的“債資比”與“關(guān)聯(lián)方”稅前扣除規(guī)定

　　(3)土地增值稅中財務(wù)成本特殊規(guī)定“5%或10%”

　　3.金融創(chuàng)新的法理判定

　　4.統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收問題

　　5.融資方式中的票據(jù)問題

　　(二)建安成本涉稅問題

　　1.地產(chǎn)成本核算內(nèi)容：以建安成本、三項費用(管理費用、財務(wù)費用、銷售費用)、開發(fā)間接費三大類成本歸集

　　(1)增值稅進項稅額可扣與不可扣的區(qū)分

　　(2)企業(yè)所得稅成本分攤的依據(jù)

　　(3)土地增值稅扣除項目的重要

　　2.營改增后：甲供材稅收問題

　　(1)建筑業(yè)增值稅政策

　　(2)3%與10%的博弈

　　3.建安合同管理與稅收風險

　　(三)人力成本(兼論個人所得稅問題)

　　1.人力成本在開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用的區(qū)分

　　2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費的涉稅問題

　　3.地產(chǎn)企業(yè)典型個稅問題

　　(1)銷售環(huán)節(jié)贈送汽車、禮品等

　　(2)C獎等獲獎問題

　　(3)職工或客戶旅游獎勵

　　(4)員工借款

　　(5)股東借款

　　(四)營銷成本

　　1.售樓處稅收問題：租入房產(chǎn)、臨時建筑、Y久建筑

　　2.樣板間稅收問題：可售、不可售

　　3.銷售房產(chǎn)贈送汽車、禮品、精Z修

　　4.營銷員工資計稅

　　(五)公共配套設(shè)施：內(nèi)容、可經(jīng)營、不可經(jīng)營

　　四、銷售/自持環(huán)節(jié)涉稅分析

　　(一)銷售環(huán)節(jié)收入確認

　　1.基本規(guī)定：收房、竣工備案、房產(chǎn)證、銷售合同等不同判定

　　2.預售收入

　　(1)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅預繳規(guī)定

　　(2)預售收入開具發(fā)票處理

　　(3)預售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的處理

　　3.納稅義務(wù)發(fā)生時間的判定

　　4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關(guān)于視同銷售的具體規(guī)定

　　5.土地增值稅清算的時點

　　6.以房抵債的稅收問題

　　7.地下車位等收入問題

　　(二)自持環(huán)節(jié)稅收問題

　　1.房產(chǎn)稅：計稅房產(chǎn)的范圍、房產(chǎn)原值的確定、地下建筑與地上建筑的區(qū)分、納稅義務(wù)發(fā)生時間等其他問題

　　2.增值稅：計稅方法、適用稅率、不可抵扣進項稅額、不動產(chǎn)分期抵扣等具體問題

　　第三部分內(nèi)部稅收風險管理體系構(gòu)建

　　一、稅務(wù)風險管理目標：高、中、低

　　結(jié)合國家政策、行業(yè)發(fā)展、地區(qū)差異等多方面因素，從公司組織架構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)考慮，以稅收安排為重要導向安排稅務(wù)風險管理目標。

　　二、稅務(wù)風險管理具體策略

　　1.公司管理層與決策層的稅收風險管理

　　2.公司稅收風險管理內(nèi)部控制制度

　　(1)發(fā)票管理制度

　　(2)合同管理制度

　　(3)具體稅種管理制度

　　(4)稅款繳納與審批制度

　　(5)重大涉稅事項管理制度

　　多方位多層次稅收風險內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風險管理體系的核心。

　　3.公司稅收專業(yè)團隊的建立

　　4.稅收政策歸集與應用

　　5.內(nèi)部納稅風險識別體系

　　6.納稅評估體系

　　三、稅務(wù)風險監(jiān)督管理