【課程背景】

2016年3月5日全國人大會，李克強總理下了“軍令狀”，要求房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、生
活服務業(yè)、金融業(yè)等四大行業(yè)的“營改增”必須在今年5月1日落地，3月23日財媽和稅總隨
即下發(fā)了財稅[2016]36號文件，全面推進“營改增”正式落靴，4月5日稅媽又出臺了五個
營改增實施辦法，增值稅從此一統(tǒng)江山，增值稅將退出歷史舞臺。“營改增”對物業(yè)管理
企業(yè)到底是利是弊？財政部長樓繼偉保證，“營改增”后四大行業(yè)不增負，但對企業(yè)是否
增負卻拒絕正面回答，根據(jù)此前有關(guān)部門的測算，“營改增”落地而稅負提高甚至大幅度
提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營改增”的正式落地，物業(yè)管理行業(yè)增
值稅增值稅征收管理風險無疑加大。
本課程旨在使學員迅速了解物業(yè)行業(yè)“營改增”政策，掌握“營改增”對其造成的納稅風
險，用最短的時間，讓我們物業(yè)高管和財務總監(jiān)等掌握項目開發(fā)建設過程中營改增的疑
難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化利益！


【課程收益】
1．解讀建安企業(yè)營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決行業(yè)營改增過渡期涉稅問題
；
2.分析建安企業(yè)建造收入與成本構(gòu)成中遇到的主要增值稅涉稅風險點，把握營改增應
對策略及涉稅籌劃技巧；
3．掌握營改增對建安企業(yè)在經(jīng)營層面和管理層面造成的影響，并對如何應對這些影
響有個清晰認識。
4.熟練地運用各種稅收政策實施有效的納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的稅收收益。
【課程內(nèi)容】
模塊一、“營改增”政策速遞和精髓解讀
1.房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策涉及的主要內(nèi)容解讀
2.建筑安裝行業(yè)“營改增”政策涉及的主要內(nèi)容解讀
3.增值稅與增值稅差異主要在哪
4.增值稅對納稅人分類與管理有什么特殊要求
5.增值稅計稅方法和稅款計算
6.增值稅對進項稅額的抵扣方法有哪些，什么項目不允許抵扣？
7.增值稅專用發(fā)票使用和管理的主要內(nèi)容，營改增企業(yè)的最大風險在哪兒
8.營改增企業(yè)納稅地點有何特殊規(guī)定或要求
9.營改增后是否全部由國稅部門負責稅源地征收管理而跟地稅部門不再有關(guān)系？
10.建安企業(yè)的一般納稅人賬務處理方法知多少？
模塊二、物業(yè)管理行業(yè)“營改增”涉稅主要風險與納稅規(guī)劃
一、物業(yè)經(jīng)營收入方面
1.物業(yè)服務收入（公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入）等如
何確認收入和體現(xiàn)銷項稅額？
2.物業(yè)經(jīng)營收入（房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場、集中供暖、中央
空調(diào)等共用設施收入）是否需要分開核算并按不同的稅率各自申報？
3.物業(yè)大修收入屬于什么業(yè)務性質(zhì)的收入，應如何核算和申報？
4.物業(yè)酬金收入的納稅義務發(fā)生時間如何規(guī)定并應如何確認收入的實現(xiàn)？
　　5.廣告收入、廢品回收收入、場地租賃、停車服務費及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等應如何
確認收入的實現(xiàn)？
　　6.商業(yè)用房經(jīng)營收入如何確認收入并納稅申報
7.受房地產(chǎn)開發(fā)商之托管理出租不動產(chǎn)獲得租金收入如何納稅
8.項目前期介入獲得的開發(fā)商補償收入如何納稅
9.代收的各類初裝費、水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租是否構(gòu)成價外費
用？
10.物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納
11.物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費
12.物業(yè)公司收取的一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？
13.物業(yè)公司收取的各類灰色收入有何稅收風險？
......
二、物業(yè)經(jīng)營成本
1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用能否獲得進項抵扣？
2.清潔衛(wèi)生費用有哪些可以獲得進項抵扣哪些不行？
3.秩序維護費用能夠獲得進項抵扣嗎？
4.綠化養(yǎng)護費用有哪些空間可以利用從而獲得進項抵扣？
5.物業(yè)管理企業(yè)期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）等包含的進項是否可以
抵扣？
6.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)包含的進項稅額是否允許扣除
7.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用是否可以獲得進項抵扣？
8.社區(qū)文化活動費用和經(jīng)業(yè)主同意的其它費用能否獲得進項抵扣？
9.物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造所發(fā)生費用是否可以進項
抵扣？
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