房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程全稅種涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃

課程大綱

**階段  籌建立項(xiàng)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、招拍掛形式取得的土地需要繳納耕地占用稅嗎？

l 2、招拍掛形式取得的土地契稅繳納有什么風(fēng)險(xiǎn)或隱患？

l 3、招拍掛附加的紅線外道路、公園等工程能否作為土地成本或開(kāi)發(fā)成本處理？

l 4、招拍掛形式取得的土地何時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅，何時(shí)終止繳納？

l 5、招拍掛取得土地要不要繳納印花稅？

l 6、土地出讓金返還會(huì)涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？

l 7、以地補(bǔ)路取得的土地成本怎么確認(rèn)？

l 8、購(gòu)買(mǎi)爛尾樓（在建工程或在建項(xiàng)目）的土地成本或開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？能否享受差額征稅待遇？

l 9、**合作建房取得的土地成本如何確認(rèn)？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？

l 10、**購(gòu)買(mǎi)股權(quán)取得的土地成本如何確認(rèn)？有沒(méi)有涉及到土地增值稅等稅收風(fēng)險(xiǎn)？

l 11、委托代建房有什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？納稅規(guī)劃的空間有多大？

l 12、城中村改造、拆遷安置補(bǔ)償稅務(wù)上如何認(rèn)定和處理？

第二階段  開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、支付給境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人的設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？

l 2、“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開(kāi)發(fā)成本？需不需要“換票”或補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅等？

l 3、園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的大利益？

l 4、建安工程的造價(jià)可否無(wú)限擴(kuò)大？有何技巧

l 5、工程違約金支出能否列支開(kāi)發(fā)成本？

l 6、改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開(kāi)發(fā)成本處理？

l 7、開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用處理？

第三階段  銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、取得的訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金等需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅嗎？

l 2、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室、車(chē)位/庫(kù)銷(xiāo)售稅收上如何認(rèn)定和納稅？

l 3、“買(mǎi)一贈(zèng)一”附贈(zèng)的汽車(chē)、車(chē)庫(kù)、家電、家具等如何納稅？

l 4、售后回租或回購(gòu)有什么稅收風(fēng)險(xiǎn)，該如何規(guī)劃？

l 5、精裝房銷(xiāo)售稅收怎么處理，有什么技巧？

l 6、給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費(fèi)等涉及什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？

l 7、以房屋抵頂債務(wù)怎么納稅？

l 8、以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物的如何征收營(yíng)業(yè)稅？

l 9、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但未辦理土地使用權(quán)證的過(guò)戶登記，是否要納稅？

l 10、單位或個(gè)人無(wú)償將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)贈(zèng)予給其他單位或個(gè)人的行為是否納稅？

第四階段  清算注銷(xiāo)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、銷(xiāo)售達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)必須或會(huì)被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算

l 2、土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

l 3、土地增值稅清算對(duì)扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費(fèi)用該如何處理？

l 4、土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進(jìn)行納稅規(guī)劃才能取得利益大化

l 5、土地增值稅的視同銷(xiāo)售有哪些？買(mǎi)一贈(zèng)一需要確認(rèn)土地增值稅收入嗎

l 6、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

l 7、房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定？

l 8、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的支出能否作為開(kāi)發(fā)成本予以扣除？

l 9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何確定？沒(méi)有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

l 10、房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計(jì)扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計(jì)扣除待遇嗎？

l 11、在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提部分成本稅前扣除？

l 12、房地產(chǎn)企業(yè)注銷(xiāo)前由于多預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？