房地產(chǎn)開發(fā)全程全稅種涉稅風險與納稅規(guī)劃

課程大綱

**階段  籌建立項階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、招拍掛形式取得的土地需要繳納耕地占用稅嗎？

l 2、招拍掛形式取得的土地契稅繳納有什么風險或隱患？

l 3、招拍掛附加的紅線外道路、公園等工程能否作為土地成本或開發(fā)成本處理？

l 4、招拍掛形式取得的土地何時開始繳納土地使用稅，何時終止繳納？

l 5、招拍掛取得土地要不要繳納印花稅？

l 6、土地出讓金返還會涉及哪些稅收風險，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？

l 7、以地補路取得的土地成本怎么確認？

l 8、購買爛尾樓（在建工程或在建項目）的土地成本或開發(fā)成本如何確認？能否享受差額征稅待遇？

l 9、**合作建房取得的土地成本如何確認？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？

l 10、**購買股權(quán)取得的土地成本如何確認？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風險？

l 11、委托代建房有什么稅收風險？納稅規(guī)劃的空間有多大？

l 12、城中村改造、拆遷安置補償稅務上如何認定和處理？

第二階段  開發(fā)建設階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、支付給境外機構(gòu)或個人的設計費、咨詢費涉及哪些稅收風險？

l 2、“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開發(fā)成本？需不需要“換票”或補交營業(yè)稅等？

l 3、園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的大利益？

l 4、建安工程的造價可否無限擴大？有何技巧

l 5、工程違約金支出能否列支開發(fā)成本？

l 6、改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開發(fā)成本處理？

l 7、開發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開發(fā)間接費用處理？

第三階段  銷售運營階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅嗎？

l 2、沒有產(chǎn)權(quán)的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅？

l 3、“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？

l 4、售后回租或回購有什么稅收風險，該如何規(guī)劃？

l 5、精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

l 6、給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費等涉及什么稅收風險？

l 7、以房屋抵頂債務怎么納稅？

l 8、以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物或構(gòu)筑物的如何征收營業(yè)稅？

l 9、單位和個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但未辦理土地使用權(quán)證的過戶登記，是否要納稅？

l 10、單位或個人無償將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)贈予給其他單位或個人的行為是否納稅？

第四階段  清算注銷階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分）

l 1、銷售達到什么標準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算

l 2、土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

l 3、土地增值稅清算對扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費用該如何處理？

l 4、土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進行納稅規(guī)劃才能取得利益大化

l 5、土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎

l 6、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

l 7、房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定？

l 8、房地產(chǎn)的開發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施等基礎設施和公共配套設施的支出能否作為開發(fā)成本予以扣除？

l 9、房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確定？沒有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

l 10、房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計扣除待遇嗎？

l 11、在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預提部分成本稅前扣除？

l 12、房地產(chǎn)企業(yè)注銷前由于多預征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？