房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策大解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范

課程大綱

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入

1、房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入會(huì)計(jì)和稅法的大差異在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款可以計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)嗎？房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款怎么填申報(bào)表？

2、為什么說預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率就是低毛利率？是否允許扣除期間費(fèi)用稅金及附加（包括預(yù)征的土地增值稅）？

3、計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額到底是什么意思？為什么說不申報(bào)預(yù)售收入就屬于偷稅?

二、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)點(diǎn)是什么？完工標(biāo)準(zhǔn)到底看哪個(gè)？

三、分解收入和截留收入

1、為什么說代收費(fèi)用的分解是有效的籌劃？

2、為什么說銷售時(shí)裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？

3、房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣截留收入10%的？稅務(wù)人員又是怎么檢查截留收入的？

四、銷售收入的幾種形式涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析。

五、預(yù)租及租金收入

1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。這里的“可”字如何理解？

2、出租人租金一半收租金，一半收管理費(fèi)的想規(guī)避房產(chǎn)稅的做法稅務(wù)局同意嗎？

六、視同銷售收入

1、企業(yè)所得稅視同銷售的原則是什么？

2、無償贈(zèng)送企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅的處理，買房送電視屬于混合銷售嗎？為什么交了營業(yè)稅國稅局還說要交增值稅？

3、回遷房如何視同銷售？回遷房到底有沒有視同銷售所得?

第二部分：成本費(fèi)用的扣除政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制

一、稅前扣除的六大原則是什么？

◇：國家稅務(wù)總局2011年34號(hào)公告說在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。這句話的意思是不是說企業(yè)平時(shí)可以隨便預(yù)提費(fèi)用，這樣企業(yè)季度就不用怎么預(yù)繳稅了，企業(yè)大部分的稅就可以滯后到匯算清繳才交，這樣的做法有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

二、計(jì)稅成本的計(jì)算與扣除

1、11種方式取得土地成本的確定

⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定⑵、以分立方式取得土地成本的確定

⑶、以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定⑷、以合并方式取得土地成本的確定

⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定

⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定⑻、以置換方式取得土地成本的確定

⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定⑽、以路換地方式取得土地成本的確定

⑾、以購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定

2、建造成本的確定

⑴、前期工程費(fèi)的稅務(wù)處理 

⑵、建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查虛開建筑發(fā)票的？

⑶、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的稅務(wù)處理

⑷、公共配套設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)處理

⑸、開發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)處理

3、計(jì)稅成本核算的7個(gè)步驟是什么？

三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制

1、工資薪金

⑴、為什么必須要實(shí)際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？

⑵、職工必須同時(shí)符合哪兩個(gè)條件？

⑶、用權(quán)益結(jié)算的股份支付可以稅前扣除嗎？

⑷、雇主為雇員承擔(dān)全年一次性獎(jiǎng)金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須要做對(duì)會(huì)計(jì)分錄才行，這個(gè)會(huì)計(jì)分錄你會(huì)做嗎？

2、借款費(fèi)用

⑴、浮動(dòng)利率在什么情況下才可以稅前扣除？

⑵、集團(tuán)公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請(qǐng)使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？

⑶、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要?dú)w還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎？

⑷、向銀行借款時(shí)作為利息外費(fèi)用的顧問費(fèi)是否能夠稅前列支？土地增值可以加計(jì)扣除嗎？

⑸、個(gè)人股東以資產(chǎn)抵押形式由個(gè)人向銀行貸款，所貸款項(xiàng)交由企業(yè)使用，應(yīng)支付的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？

3、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)

⑴、稅總2010年1月28日在線訪談?wù)f企業(yè)發(fā)給職工的過節(jié)費(fèi)既屬于工資總額，又作為福利費(fèi)是什么意思？

⑵、職工旅游費(fèi)的入帳憑證用什么比較好？會(huì)議費(fèi)可以用旅游發(fā)票嗎？

⑶、為什么工會(huì)經(jīng)費(fèi)的使用與企業(yè)所得稅沒有關(guān)系，但是，與個(gè)人所得稅有關(guān)系？

⑷、老總的EMBA學(xué)費(fèi)可以稅前扣除嗎？

4、廣告宣傳費(fèi)

⑴、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網(wǎng)絡(luò)發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應(yīng)如何防范？

⑵、為什么說虛開廣告發(fā)票是死路一條？稅務(wù)局是怎么檢查企業(yè)虛開廣告發(fā)票的？

5、資產(chǎn)損失不用去稅務(wù)局報(bào)批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點(diǎn)損失稅前扣除呢？

6、虧損彌補(bǔ)是向前彌補(bǔ)還是向后彌補(bǔ)？為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以向前彌補(bǔ)？

7、境外費(fèi)用的扣除

⑴、為什么所有的企業(yè)都必須學(xué)習(xí)《中新協(xié)定條文解釋》？

⑵、勞務(wù)派遣與常設(shè)機(jī)構(gòu)如何區(qū)別？稅負(fù)差異大嗎？

⑶、為什么完全發(fā)生在境外的設(shè)計(jì)費(fèi)不但要交營業(yè)稅，還不可以稅前扣除？