房地產(chǎn)企業(yè)項目產(chǎn)品設(shè)計（結(jié)構(gòu)、地庫）無效成本的優(yōu)化與關(guān)鍵控制要點管控措施及案例分析

課程背景

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無效成本就是利潤。

控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。

本次課程以產(chǎn)品設(shè)計“無效成本”為主軸，闡述設(shè)計無效成本產(chǎn)生的原因、分布的狀況、房產(chǎn)公司及設(shè)計院對此不同的態(tài)度、并提出了控制方法與優(yōu)化思路；

通過案例解析我們因設(shè)計問題而增加的成本到底有多驚人。正確的認(rèn)識設(shè)計與設(shè)計問題，設(shè)計無效成本控制與優(yōu)化原理，設(shè)計控制原則合理的標(biāo)準(zhǔn)、合理的成本、方式；常規(guī)管控、重點管控、設(shè)計優(yōu)化相結(jié)合；方法決策前置、過程控制、關(guān)健節(jié)點優(yōu)化。

課程收益

1、認(rèn)清結(jié)構(gòu)設(shè)計及其無效成本真面目

2、結(jié)構(gòu)設(shè)計無效成本的重點管控辦法

3、控制結(jié)構(gòu)無效成本的關(guān)鍵要點

4、前期地勘報告優(yōu)化控制要點

5、基礎(chǔ)選型方案控制要點

6、利用規(guī)范和軟件控制結(jié)構(gòu)無效成本的要點

7、利用施工措施控制結(jié)構(gòu)無效成本的要點

8、地下車庫結(jié)構(gòu)無效成本的控制

9、結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施的要點及重點

課程對象

1、中高層管理人員（董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、部門經(jīng)理）

2、技術(shù)管理人員（設(shè)計總監(jiān)、設(shè)計經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、結(jié)構(gòu)工程師）

3、成本管理人員（成本總監(jiān)、造價部、合同部）

4、設(shè)計院的技術(shù)及管理人員（總經(jīng)理、總工程師、結(jié)構(gòu)技術(shù)骨干）

課程大綱

一、成本的定義、分類及管控原則

1、成本分類

①結(jié)構(gòu)性成本

②敏感性成本

③功能性成本

2、結(jié)構(gòu)無效成本的定義

3、判斷結(jié)構(gòu)無效成本的依據(jù)

①合理的計算結(jié)果

②國家標(biāo)指及地方標(biāo)準(zhǔn)

③參照相似的項目或周圍類似的項目指標(biāo)

4、成本的效率

5、結(jié)構(gòu)成本的細(xì)分

①無效成本：直接無效成本、間接無效成本

②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本

6、管控原則

①保障合理品質(zhì) ②重視成本效率

二、無效成本發(fā)生與分布

1、基坑

①地勘報告中地層參數(shù)的選取

②基坑支護(hù)類型的選取

2、基礎(chǔ)

①地勘報告參數(shù)選取

②地基承載力、水位、基礎(chǔ)建議類型

③不同類型的基礎(chǔ)選型

④同種類型基礎(chǔ)尺寸大小的選型

3、地下室

①樓蓋形式的選取

②結(jié)構(gòu)計算參數(shù)的選擇

4、主體結(jié)構(gòu)

①結(jié)構(gòu)的布置、結(jié)構(gòu)計算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則

②特性：外圍因素多，要求的技術(shù)性強(qiáng)

③解決：逐步進(jìn)行精細(xì)化操作、多做對比分析

三、認(rèn)清結(jié)構(gòu)設(shè)計及其無效成本的真面目

1、開發(fā)商如何看待結(jié)構(gòu)設(shè)計

①被動投入

②關(guān)注度低

③成本巨大

④復(fù)雜多變

2、目前對結(jié)構(gòu)設(shè)計中存在的3個疑問

3、結(jié)構(gòu)設(shè)計是一個系統(tǒng)化、精細(xì)化的過程

4、結(jié)構(gòu)成本到底有多大

5、結(jié)構(gòu)設(shè)計中無效成本的重點管控辦法

①限額設(shè)計

②設(shè)計方案優(yōu)化

③提高專業(yè)能力

④加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更

⑤優(yōu)勢資源利用

四、目前控制結(jié)構(gòu)成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案

1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮

①成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會不會帶來安全上的問題

②成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會不會擔(dān)誤工期

2、解決方案

①方案階段（地勘、基礎(chǔ)、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化）

②初步設(shè)計及擴(kuò)出階段（荷載、地庫外墻、地下坑抗浮）

③施工圖階段（復(fù)合配筋）

五、控制結(jié)構(gòu)無效成本關(guān)鍵點

1、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)無效成本的控制

①地勘報告存在的問題及應(yīng)對方案

②對地勘存在問題的應(yīng)對方案

③基礎(chǔ)存在的問題及應(yīng)對方案

案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎(chǔ)無效成本的增加

案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎(chǔ)成本

案例：XX項目不進(jìn)行基礎(chǔ)選型帶來無效成本的增加

案例：XX項目不同樁型不同的基礎(chǔ)成本

2、必須關(guān)注三個數(shù)據(jù)

①抗浮水位

②最高水位

③巖、土層承載力

案例：XX項目設(shè)計院筏板設(shè)計失誤初探

案例：XX項目不同抗浮水位經(jīng)濟(jì)性分析

案例：XX項目不同的地基承載力的經(jīng)濟(jì)性分

案例：XX項目微風(fēng)化巖上的基礎(chǔ)設(shè)計

3、基礎(chǔ)設(shè)計中存在的問題

4、基礎(chǔ)設(shè)計存在5大問題及6大應(yīng)對方案

①不做基礎(chǔ)選型

②地勘資料不詳細(xì)，包括水位不準(zhǔn)確，地基承載力過低，各層土資料不完善

③設(shè)計人員對基礎(chǔ)的設(shè)計規(guī)范及軟件理解存在偏差

④設(shè)計人員施工圖設(shè)計過于粗糙

⑤設(shè)計人員不考慮施工措施，開工才發(fā)現(xiàn)問題

5、什么因素影響了地勘報告

①地勘報告存在的問題

②地下水位不準(zhǔn)確

③建議采用基礎(chǔ)不清晰

④土層厚度保守、不準(zhǔn)確 ⑤土層承載力保守

6、如何量化判斷基礎(chǔ)選型是否經(jīng)濟(jì)？

①成本上：單位承載力成本

②設(shè)計上：基礎(chǔ)利用率、不同結(jié)構(gòu)樓層重量估算值

③規(guī)范上：后注漿、樁身的配筋率、微風(fēng)巖上基礎(chǔ)計算規(guī)范、樁與土的共同作用

六、地下車庫結(jié)構(gòu)無效成本的控制

1、地庫建筑方案與結(jié)構(gòu)設(shè)計部分的關(guān)聯(lián)

2、地庫樓蓋分析

案例：XX項目地下室樓蓋的經(jīng)濟(jì)性分析

XX項目地下室綜合成本的分析

3、地下室合建還分建更經(jīng)濟(jì)？

4、與建筑豎向分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對

5、與建筑層高分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對

6、與柱網(wǎng)相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對

7、與人防相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對

8、非機(jī)動車庫方案對比

9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比

10、設(shè)備用房分析對比

11、地下室平面對比

12、優(yōu)化成本平面對比

七、上部結(jié)構(gòu)無效成本的控制

1、結(jié)構(gòu)選型的重要性

2、結(jié)構(gòu)規(guī)則性

①平面不規(guī)則

②豎向平規(guī)則

③超限結(jié)構(gòu)

3、如何進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型

4、結(jié)構(gòu)選型有沒有經(jīng)驗？

5、計算軟件控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應(yīng)用

6、結(jié)構(gòu)概念在控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應(yīng)用

7、設(shè)計規(guī)范及規(guī)程在控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應(yīng)用

案例：XX項目型鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件規(guī)范及計算結(jié)果的選用

案例：XX項目結(jié)構(gòu)方案合理性選擇

案例：XX項目結(jié)構(gòu)配筋原則的分析

八、控制結(jié)構(gòu)無效成本的管理措施

一、設(shè)計資源的選擇和管理

二、過程控制及落實

三、圖紙質(zhì)量控制

1、控制結(jié)構(gòu)無效成本最關(guān)鍵的地方？

2、不同場地豎向標(biāo)高對成本的影響分析對比：

①土方挖方量計算對比

②基坑及支護(hù)成本計算對比

③結(jié)構(gòu)底板成本計算對比

④基礎(chǔ)成本計算對比

3、地下室柱網(wǎng)設(shè)計

4、地上塔樓與地庫的關(guān)系

5、塔樓與地庫豎向關(guān)系因素影響的成本

①土方成本差異

②基坑支護(hù)成本

③結(jié)構(gòu)成本差異

④建筑材料（防水.保護(hù)層）等成本

⑤停車效率差異對比

6、人防設(shè)計

7、設(shè)備用房設(shè)計

8、非機(jī)動車庫設(shè)計

9、汽車坡道設(shè)計

10、地下室外輪廓線

11、地下室平面布局

九、控制無效結(jié)構(gòu)成本的關(guān)鍵控制要點及案例分析

一、結(jié)構(gòu)方案階段

1、結(jié)構(gòu)各部分結(jié)構(gòu)選型經(jīng)濟(jì)性分析

案例：XX項目結(jié)構(gòu)選型對比

2、影響結(jié)構(gòu)成本外部條件的優(yōu)化

①地質(zhì)勘察及意見

②關(guān)于土體與錨固體極限摩阻力標(biāo)準(zhǔn)值

案例：XX項目影響結(jié)構(gòu)成本外部條件分析

3、安評意見

4、超限報告優(yōu)化意見

5、關(guān)于影響成本的主要做法與設(shè)計單位討論分析

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施及配筋原則

①結(jié)構(gòu)抗震等級、抗震構(gòu)造措施、抗震性能目標(biāo)的選取

②結(jié)構(gòu)材料的選取

③各部分使用荷載的取值

④結(jié)構(gòu)計算參數(shù)的取用和結(jié)構(gòu)參數(shù)的控制

⑤梁板柱、基礎(chǔ)、樓梯、節(jié)點的截面選取、配筋原則及構(gòu)造做法

案例：XX項目編制結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施的要點

二、結(jié)構(gòu)計算階段

1、結(jié)構(gòu)方案布置調(diào)整意見

案例：XX項目結(jié)構(gòu)方案調(diào)整的具體步驟

2、對結(jié)構(gòu)重要位置的精確計算對比優(yōu)化

案例：XX項目結(jié)構(gòu)重要位置需要精確分析

三、結(jié)構(gòu)施工圖配筋階段

1、項目各部分配筋原則的確定

2、項目各部分結(jié)構(gòu)梁、板、墻、柱配筋的復(fù)核優(yōu)化

3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復(fù)核優(yōu)化

案例：XX項目設(shè)計院施工圖容易出錯和忽視但引起結(jié)構(gòu)成本過高的點

十、現(xiàn)場交流30-45分鐘