爆雷的地產商們，錯過了一個絕佳的自救機會

上個月，馮叔與老友張躍就「人生、信仰與活樓」這個話題進行了一場直播對談。

張躍，遠大科技集團董事長兼總裁，中國罕有的只搞原始創(chuàng)新的企業(yè)家。因所有產品圍繞節(jié)能減排，榮獲聯(lián)合國2011年地球衛(wèi)士獎。

張躍是如何成為張躍的？為什么馮叔和張躍都認為「活樓」是改變世界的建筑？他們究竟是如何思考的？

「風馬牛地產研究院」整理了這場直播的部分內容，分享給大家，希望能對大家有所啟發(fā)。

1關于人生

1、遠大的起源：關注社會需求

馮侖：

我第一次來遠大城是在1998年和王石一起的。遠大集團當時是做空調，做到了全球最大。第一次來，我就被遠大的理想所感動，被這里的氛圍所感染。

你以前其實做了很多事情，但現(xiàn)在很多年輕人對你個人的了解不如對遠大產品了解的多，這是遠大不同于其他企業(yè)的品質。你們做得更多的是更好地讓產品服務于客戶，改變世界，而不是個人在外邊講很多。

你最早做空調是什么起因，后來為什么又做可持續(xù)建筑？

張躍：

我們公司的整個演變歷史跟關注社會需求完全連在一起。20世紀80年代，那時候南方解決不了冬天的暖氣問題，北方很舒服，南方很難受，我就想南方是不是也能有采暖，但鍋爐爆炸的事情讓我們很警惕，于是開發(fā)無壓鍋爐。

鍋爐做到四個年頭，發(fā)現(xiàn)夏天很熱，但當時缺電，很多工廠只能工作3天，再休息4天，我們就研究不用電的空調，生產出以工業(yè)廢熱、發(fā)電尾氣及天然氣為能源的非電空調。搞空調十幾年后，發(fā)現(xiàn)對建筑進行隔熱，節(jié)能空間大得多。

2、不貸款、不上市、不多元化

馮侖：

當時遠大已經(jīng)做到非電空調世界第一，按照這樣的邏輯，中國很多企業(yè)家會選擇去上市、進行資本運作，然后擴大規(guī)模、占領市場。你為什么沒走這條路，而是轉頭去做可持續(xù)建筑？

張躍：

1994年就有專門搞上市的基金公司聯(lián)系我們，差不多30年了，但沒上市是對的，我們覺得上市太復雜了，再說上市的目的，如果為了融資，我們當時又不缺錢，20多年都沒有向銀行貸過款，沒向任何人借過錢，所以完全不考慮（上市）這件事，別把自己弄得太復雜。

馮侖：

其實這也是你和遠大的一個特點，就是專注做事，不讓復雜、不相干的事分散精力。

張躍：

應該算是我的個性，不愿意牽扯任何復雜的事，而是把精力用在經(jīng)營、研發(fā)產品上，尤其我總有新點子出來。要是上市公司就挺復雜、挺麻煩，很多人就會質問你。一個獨立公司，你想怎么做就怎么做嘛。某種意義上說，我們能有這么多的原始創(chuàng)新技術，跟我們沒上市是有關系的。

馮侖：

不被資本或者投資人簡單地驅使。

張躍：

也不會被別人的觀點左右，他們怎么看跟我沒關系。所以過去就做了這么多東西，不論是空調、空氣品質、建筑本身，里面的抗震問題、節(jié)能問題、品質問題，甚至工廠化中如何保證質量、提高效率、降低成本的問題，都一一解決了，后來又做芯板路橋、風電產品等。我相信每一種產品對人類的生活質量和氣候保護都有著根本性改變。

2、關于信仰

1、三年不出門、不社交，專注聚焦技術

馮侖：

我上一次來遠大見張躍，他跟我說，三年沒有出這個園子了。那天晚上，我倆憋不住就偷偷出去了下，這也是張躍三年來第一次出去。他也不在外邊吃飯，幾乎把所有社交減到最少。這種情況下，14年投入90億元來做可持續(xù)建筑，讓住宅可以在工廠里生產。

其實，我們民營企業(yè)里，科技企業(yè)也好、地產行業(yè)也好，一直都是有不同選擇的，但像這樣完全出于對環(huán)境和社會考慮、致力于用技術改變世界的企業(yè)，從我身邊來看，遠大是唯一的，不是因為利潤和賺錢，而是著眼于創(chuàng)新，寧愿14年來不賺錢、不斷投錢進去。

大概10年前，我和張躍在墨西哥坎昆參加氣候大會時，曾在海邊散步了一個多小時，我那時候暢想立體城市，并不懂太多技術，但張躍就完全投身到技術和解決難題的過程中，今天這個活樓建筑住宅產品，已經(jīng)完全可以像汽車一樣銷售了。

張躍：

還是要把我們在坎昆的對話延續(xù)下去。城市是要豎向發(fā)展的，事實上保護氣候和提高生活質量都有一個共同的地方，就是通勤，每日往返通勤的能耗，不僅是對市民時間和精力的磨損，還是對國家精神財富和人力資源財富的磨耗。

如果把城市密度增大，在同一個區(qū)域內，既有工作、居住，又有醫(yī)療、教育和娛樂，我們每天的活動半徑變小，在全球范圍內，可以帶來25-30%的減排。這是我們下一步要做的事情，推動建筑本身的隔熱節(jié)能；建筑材料的永久性，擁有1000年壽命；同時推動高密度城市。

2、目標越大、困難越小，目標越小、困難越大

馮侖：

之前你跟大家分享過一個理念，我也感同身受。「預期、目標或欲望越大時，對眼前的困難越能夠承受，而且不當回事兒?！?/p>

張躍：

這就是分子和分母的關系，比如，工業(yè)化住宅有60萬億元的市場，我的活樓產品可以得到一個機會，那平常遇到的困難算什么？根本不算?，F(xiàn)在遇到的不過是6億元的困難，或者20億元的損失，但是之后是60萬億元的市場。

馮侖：

心大了，承受力也大了，眼前的困難就小了。就好比說，我的承受力是100萬，缺100萬時，對這個事的感受就是困難特別大，但是，如果我的欲望是幾千億，那么差100萬，我心里就感覺這不是多大的事。

張躍：

有人跟我說，「在你嘴里，好像創(chuàng)新很容易的，難道真的有那么容易嗎？」我說，「不容易，只是跟你說的時間有限，只能輕描淡寫、刪繁就簡嘛，創(chuàng)新是天天會遇到困難的，尤其是要真金白銀花出去的。」我要是個上市公司或多元股份公司，我這個老板早就被人家炒掉了，困難太多了，但是對我來說它不是困難。

為什么不是困難？是因為我的目標在那里，60萬億的市場規(guī)模。

3、靠創(chuàng)新解決地產商爆雷問題

馮侖：

我知道為什么當初（推動立體城市）遇到了很多障礙，其實是缺你這個東西。大家一聽用鋼筋混凝土，老反駁我說，你做一個水泥森林對城市有什么好？現(xiàn)在我可以回答了，我們叫不銹鋼森林。

張躍：

對的，由于科技化的結構，使得高層甚至超高層變得很便宜?，F(xiàn)在遠大在幫六七個客戶做1000米以上超高層的方案，比如印尼新首都努桑塔拉、法國巴黎的拉德芳斯、墨西哥城和迪拜等，因為量大且重量輕，把傳統(tǒng)意義上的超高層建筑的奢侈品概念徹底破解。

馮侖：

我一直在講創(chuàng)新，不要老看著地產行業(yè)在爆雷，我們也在用創(chuàng)新來解決爆雷、人居環(huán)境改善和品質提升的問題。

張躍：

爆雷看上去是行業(yè)大形勢，但其實都是有原因的。老板、決策人想快速擴張自己，冒了很多資金、經(jīng)營上的風險。但你用活樓來做的話，一切都是可預期，我們的建造速度快，你可以更快地發(fā)展自己，沒有經(jīng)濟上的風險，客戶對你也信任，因為活樓是工廠化、標準化的產品，100%交付，不會爛尾。

所以曾經(jīng)爆雷的地產老板們，跟活樓來合作的話，可以最小風險或是零風險來使企業(yè)快速發(fā)展，甚至還可以考慮在全世界發(fā)展，因為模塊化是可以按集裝箱的尺寸全世界運輸?shù)摹?/p>

另外，一家公司的能力是有限的，遠大提供技術，可以跟任何承包方、承建方或地產公司進行合作，除了簡單的買賣關系外，還可以跟地產上下游產業(yè)鏈進行生產方式、供應鏈的合作。

3、關于活樓

1、14年投入90億元，像造汽車一樣蓋房子

馮侖：

最近來遠大考察的人越來越多，很多還都是地產商，這是個特別重要的轉折點。大家看地產行業(yè)，看到的一面都是爆雷，實際上還有個趨勢叫創(chuàng)新。我知道，張躍花了14年時間，累計投入90億元，用的都是自己的錢，就做了一件事情--解決住宅的工廠化生產。

也就是說，以后我們住的房子，可以都在遠大生產線上，像汽車一樣做出來，然后到現(xiàn)場一天安裝10層，然后空氣品質好、面積得房率高，規(guī)模到達一定量的話，成本還比傳統(tǒng)蓋房方式低，另外建筑本身還能移動，而且安全、防震、防火等等。

張躍：

活樓與傳統(tǒng)建筑對比，主要有這6方面優(yōu)勢。

第一，建筑方式不同，活樓完全是工廠化制造，通過流水線來生產。目前，人類所有的科技都很先進了，但關系最密切的建造方式反倒是很落后，沒有真正地用上現(xiàn)代科技，近百年來都是一樣的，設計院設計、包工頭施工、地產商售賣，在整個鏈條中，地產商的角色像是一個倒賣者，而不是真正的技術提供方。

活樓通過工業(yè)的手段來解決這個問題，把建筑變成一個產品，一個類似轎車、飛機的東西。雖然這是很難解決的問題，但也是非常大的進步，最重要的是，大家有這個意識，人類要跟上現(xiàn)代科技，用工業(yè)的方法來解決住房的問題，不能用手工業(yè)的方法。

第二，傳統(tǒng)建筑是鋼筋水泥土的房子，本身就有幾大缺點：

不抗震，今年土耳其南部接連發(fā)生7級以上大地震，作為經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)創(chuàng)始會員國，土耳其算是比較發(fā)達的國家了，但地震后還是一片一片的倒；不能傳承，一般住宅只有50、60年的壽命，它不能成為我們的財富，很多人說買個房子留給小孩，但其實留下的是個垃圾；甚至對氣候破壞很大，前幾天，一個國外客戶告訴我，最近的研究結果，全世界10%二氧化碳排放、20%大氣污染都是來自混凝土。

而我們自己原創(chuàng)發(fā)明的不銹鋼芯板材料，重量特別輕、用量也少，比用鋼還便宜，能夠在價格層面跟混凝土競爭。

馮侖：

用芯板以后，活樓建筑的自重是傳統(tǒng)建筑的多少？

張躍：

1/10，活樓建筑的自重是170公斤/㎡，傳統(tǒng)鋼筋混凝土建筑加上精裝修是1.7噸/㎡。還有一個好處，能省掉80-90%的地基成本。

第三，舒適節(jié)能。通過22公分的巖棉隔熱、四層玻璃窗、窗外遮陽、窗內隔熱和新風熱回收等5大措施，采用近零能耗建筑標準及被動房標準，一下子能使建筑能源降低90%。

第四，空氣品質。我們發(fā)明潔凈新風機已經(jīng)十幾年了，能夠一直用的人很少，大家總覺得我開個窗戶就可以，但不知道火力發(fā)電廠、車輛排放的二氧化硫、氮氧化物和粉塵、煙霧都會吸入到肺中。

所以一個房間空氣品質好的話，必須要用新風機，它解決開窗通風問題，又解決過濾室外臟空氣的問題，更是隔絕了噪音。畢竟，現(xiàn)在大多數(shù)人生活在城市中心地區(qū)，不同程度地存在污染、噪音等精神傷害。

第五，房間布局極為靈活。12X4.8米的空間沒有任何障礙，無柱無承重墻，以前開發(fā)商設計的空間，只能被動接受，但這個活樓等于是自己可以決定空間如何使用。

根據(jù)單身、生育、養(yǎng)老的不同需求，你可以沒有廚房，把一面墻挪開，讓客廳大一些、臥室小一點，或者把兩間臥室變成一間。這是真正的活的樓房，以往人們認為模塊化建筑看上去很死板，其實遠大活樓是唯一能讓房屋變成活的樓房。

第六，高效率交付，由于是工廠化，可以把所有客戶需求都預先在工廠流水線解決，我們還設計對接了全球通用的集裝箱尺寸運輸，現(xiàn)場展開后房間寬一倍，達到4.8米。方便的物流使得活樓可以抵達全世界的任何一個角落。

2、傳統(tǒng)建筑VS工業(yè)化住宅，兩年半VS半年

馮侖：

我補充一點，從效率角度來看，傳統(tǒng)開發(fā)商建造住宅大概要兩年到兩年半時間，工業(yè)化住宅從前期準備開始到最后交付，快一點就是三個月。

張躍：

如果這樣算的話，估計要半年時間。第一個月，辦政府的手續(xù)；第二個月，買到土地、開始施工，光是地基就要三個月；第三個月，工廠生產還有檢驗流程，最后到安裝交付，通常一天3層，不管你房子多大，最慢最慢一個月就能裝完。

馮侖：

所以能省兩年時間，之前100米的住宅用傳統(tǒng)方式建造要兩年半時間，現(xiàn)在工廠化生產只要6個月，這就是效率，效率對應就是成本，以后我們一定就是買現(xiàn)房。就不能想象現(xiàn)在買汽車，買個毛坯車、預售車，沒有這樣的車。

我剛才說，地產行業(yè)一頭是爆雷，另一頭是創(chuàng)新。以后怎么樣做到地產公司不爆雷，我的體會就是用遠大技術和產品。為什么呢？對客戶來說，保證你交錢能拿到成品，絕對不會爛尾，開發(fā)商就不爆雷了嘛。關鍵價格也不高，還是精裝修。

4、關于生活

1、我為什么變成一個極端環(huán)保人士？

馮侖：

問幾個有關你個人的問題，熟悉遠大張躍的人，對你有兩個印象：

一是，遠大不貸款、不上市、不多元化，知道遠大是埋頭苦干，踏踏實實做產品；二是，張躍是中國第一個有直升機駕駛執(zhí)照的企業(yè)家，上次我來工廠考察，他就帶著我開直升機，我們幾個比較膽小，他還老（晃動）逗我們，王石也被他這么逗過。怎么現(xiàn)在不開大飛機了，還成為一個極端環(huán)保人士？

還有一點，我吃飯的時候還看到光盤紀律：不剩三粒飯、一根面、一絲肉、二片菜、五勺湯。大家都不敢剩飯了，你是因為什么而改變呢？

張躍：

我乍富以后確實是不考慮任何責任、拼命消費，后來書讀得多了，接觸世界頂尖人物多了以后，發(fā)現(xiàn)氣候變化確實會讓我們這一代人面臨災難性的后果。平均氣溫增長5℃后，大概有1/4的城市要被淹沒，接著糧食減產、瘟疫橫行、洪水兇猛。

我們一定要有行動，包括三個方面：

第一，盡可能地從我做起，去約束自己；第二，用產品解決問題，我最近做了遠大30MW風電項目，除了節(jié)能減排外，還做可再生能源，我對風電的看好程度已經(jīng)超出了曾經(jīng)的預期；第三，就是國民教育，我們人類的財富增長幅度和富裕水平是不是有一個限度，對物質欲望的追求也要有邊界。比如，歐美已經(jīng)很發(fā)達，增長能不能不要再看GDP了，沒有增長就沒有選票、沒有增長就沮喪和難受，應該改變這樣的觀念了。

2、對工作狂熱愛好，24小時在辦公室

馮侖：

張躍是非常專注和投入的，前幾年過年的時候，我倆通過電話，我問他在哪兒呢？他說在辦公室。我詫異地問，怎么還在辦公室？過了一兩天我來了，就是現(xiàn)在這個辦公室的樣子，墻上掛了很多名人名言，就是我十幾歲喜歡貼在家里鼓勵自己的那種。當時他還沒60歲，我跟他說，快60歲的人居然還相信這個，用名人名言鼓勵自己，真是太偉大、太了不起的力量。

關鍵還有一點，張躍每天做了無數(shù)多的卡片，把每一個事情隨手都記下來，然后馬上就要解決。我經(jīng)常在這邊看到，他拉著一群人開會，每個人都要解決一個問題。所以，創(chuàng)新除了要有勇氣和毅力，關鍵還得專注、專業(yè)、專心，持之以恒。

我知道張躍每天幾乎24小時都在這個辦公室，除了每天晚上回家陪媽媽吃飯，吃完飯又回到辦公室，甚至還住在這里，整個研發(fā)團隊就在這樓下。

張躍：

公司不同業(yè)務部門的研發(fā)團隊在這里都有辦公的地方，在湘陰那邊的工廠人更多，有將近1000人在做試驗。我覺得，在辦公室鉆研就是最大的人生樂趣，可以把它比喻為我的游戲。

當我離開辦公室時，不管是參加什么樣的大型活動，雖然和各路知名人士談天說地，也有珍稀的山珍海味，但對我來說，只要離開了創(chuàng)造和技術，尤其是不能和團隊討論問題，我覺得一點樂趣都沒有了。

我在工作中所得到的樂趣遠遠大于那些紙醉金迷、花天酒地、頂流社會，比那些東西要多得多。

馮侖：

我深有體會，在張躍乍富的時候，也就是20多年前，對這些還有點小興趣，我在遠大城看到過加長凱迪拉克什么的豪車，現(xiàn)在都封存起來了，飛機也丟在那兒了。他現(xiàn)在最大的樂趣是，在辦公室跟同事一起討論問題、解決問題。

張躍：

差不多過去20年我都沉迷在里頭，就像你剛剛說的，因為有個巨大的愿景、巨大的光芒，每一天這個光芒在照耀著你，創(chuàng)造力也好、樂趣也好是相互作用的。

一個人如果對他的工作沒有一種狂熱愛好，你用任何東西都引誘不了他把那件事情干好，只有發(fā)自內心的強烈愛好，才能持續(xù)地堅持。

馮侖：

我最近在看一本新書《馬斯克傳》，看幾頁還沒全看，如果在中國找一個對人類有貢獻的創(chuàng)業(yè)者，在我熟悉的范圍內，遠大張躍肯定也算一個，就是用技術改變世界，用企業(yè)組織提高效率，解決人類面臨的氣候問題、居住問題和城市問題，這是特別了不起的。

對照我們其他的民營企業(yè)，包括我過去的經(jīng)歷，民營企業(yè)里頭創(chuàng)業(yè)一直有兩種動因：一種是張躍這種，通過技術解決問題、服務社會，更多的人類能夠在過程中獲得經(jīng)濟效益，錢是第二位的；還有一種，在野蠻生長早期，很多民營企業(yè)一開始都著眼于這個事兒到底能賺多少錢，張維迎以前老批評我們叫套利型企業(yè)。

現(xiàn)在看，未來要高質量發(fā)展，國內經(jīng)濟要可持續(xù)，需要更多像遠大、華為這樣的科技公司，要比套利型企業(yè)對社會更重要。

5、問答環(huán)節(jié)

主持人：

張躍總一直強調用技術改造世界，遠大集團本身也是一個科技公司，所以有一個網(wǎng)友就很好奇，說張總講了這么多專業(yè)性的東西，您是技術出身嗎？

張躍：

我在22歲以前喜歡文學和美術，從23歲開始我就一直在搞技術，最早的技術是在東北搞裝修。遠大已經(jīng)36年了，我90%以上的時間都在搞技術，最近三四年時間，甚至98%的時間都在搞技術。

第一我沒跟過任何教授，第二對數(shù)理化一竅不通，但是沒關系，從機械、電子、材料、傳熱到流體，我接觸得是最全面的，可能一年學到的東西比別人五年、八年都學得多，況且我研發(fā)做試驗也特別多。

我將所有的想象都變成一張草圖，三五天后變成一個試驗品，每一天都在接受新東西，自己的新想法有可能變成新成果，也有可能變成巨大的失敗。沒關系，失敗也好，成果也好，每一天都在增加知識，最重要的是，不管成功還是失敗，對我來說都是收獲，最大的失敗恰恰是最大的收獲。

馮侖：

成功和失敗有時候就差一點點，在技術上突破一下就OK。

張躍：

此外，對知識能力、團隊水平和項目推動有巨大作用，失敗是經(jīng)常性的，大多數(shù)情況下，比成功的價值更大。之所以遠大能夠搞原始創(chuàng)新，是因為我比較準確的技術認知，而且原始創(chuàng)新這個愿景也是我自己在堅持的。

只有原始創(chuàng)新，才是存在于社會的最大價值；只有原始創(chuàng)新，才能形成商業(yè)上的最大競爭優(yōu)勢；也只有原始創(chuàng)新，才有戰(zhàn)勝困難的勇氣。這是一種驕傲，就好像英雄都要炫耀臉上的傷疤，原始創(chuàng)新所帶來的自豪感、滿足感，有利于戰(zhàn)勝困難。

主持人：

馮叔之前提到過立體城市，張躍總也提出過空中城市，這個概念在當下是比較超前的，不被很多人所理解，兩位會不會有一種孤獨感？

馮侖：

沒有，我們倆在一起就更沒有了，但是我們知道潮流是這樣的，全世界都認為，高密度城市是節(jié)約效率、便捷安全和高效益的。

張躍：

生活質量更高，比方說，香港的建筑平均樓層是45層，紐約位列第二是25層，香港屬于樓層太高了，但居民的生活質量并沒有因為樓高而降低多少，反倒是香港最高密度的地方叫港島，那些白領的生活質量是最高的。最近遠大跟香港搞保障房的部門對接，港島、九龍這些繁華區(qū)域缺的是出租房，辦公容量是50萬人，出租房只有不到10萬個，如果保障房還有30萬個，這些人就能通過步行上下班。

紐約曼哈頓中心地區(qū)，以聯(lián)合國大廈為半徑覆蓋一公里地區(qū)，是效率最高的，大量聯(lián)合國的外國雇員不需要坐汽車，都是走路上下班，因為紐約政府做了大量改造，把辦公樓變成了出租公寓，比如那些高聳的鉛筆樓。他們每天騰出了差不多4小時，提高了生活質量，去附近酒吧喝酒，到百老匯去聽音樂。

馮侖：

再舉個例子，新加坡一平方公里密度有4萬人，但大家并不感到擁擠，還被譽為是花園城市。

張躍：

語言往往是決定思維，它既決定國家政策，也決定每一個人。現(xiàn)在我們要把內容改過來，空中城市也好、立體城市也好，不等于高能耗城市、低效率城市，恰恰等于步行城市、舒適城市和悠閑城市。

馮侖：

所以不會孤獨的。

張躍：

人會變得很幸福。