在很多人對房地產(chǎn)行業(yè)失去信心的時(shí)候，中國社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮仍堅(jiān)持“中國房地產(chǎn)業(yè)的前景光輝燦爛”的觀點(diǎn)。

8月8日，陳淮在由觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦、華夏時(shí)報(bào)等聯(lián)合主辦的“2023博鰲房地產(chǎn)論壇”上，發(fā)表了題為“前所未有的大變局，變在哪里了”的演講，并指出“只要我們的人口按照工業(yè)化的客觀規(guī)律、國際經(jīng)驗(yàn)，不斷地向城市集聚和集中，我們就一定需要在城鎮(zhèn)更多、更好、更快地蓋房子。”

中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷前所未有的艱難

2019年末，有人說過一句話，“2019年是過去10年最差的一年，但是是今后10年最好的一年。”陳淮對于這句話用了“高明”一詞來評價(jià)。

陳淮指出，從2020年就開始說“前所未有的大變局”，實(shí)際上并不是在2020年就開始的，而是在2019年。如今，中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷前所未有的艱難。“中國經(jīng)濟(jì)整體首先是戰(zhàn)略發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)，也就是長期和短期都面臨前所未有的艱難。”

在陳淮看來，現(xiàn)在中國的大變局有三個(gè)方面，一是國際環(huán)境正朝著不利于中國崛起的方向發(fā)展，像WTO不管事，CPTPP又來了，北美經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)在加強(qiáng)等；二是戰(zhàn)略發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、供求關(guān)系調(diào)整和提高國際競爭力的進(jìn)程，基本上被阻斷了；三是經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力弱化，從2014年開始就談經(jīng)濟(jì)增速下滑的問題，疫情加速和顯化了這個(gè)過程。

“我們的供求關(guān)系出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡，或者是貨幣超發(fā)了，或者是流通不暢了。這一次如果我們真的出現(xiàn)了通貨緊縮，或者惡性通脹，不一定或者主要不是因?yàn)槲覀児┐笥谇蠡蚬┎粦?yīng)求，2020年和2021年我們的糧食增產(chǎn)，供大于求，但是糧價(jià)上漲，因?yàn)閲H大宗商品價(jià)格上漲。國際大宗商品價(jià)格為什么上漲？因?yàn)槊涝阋肆恕！标惢凑f道。

陳淮分析稱，美國為應(yīng)對自己本國國內(nèi)的通貨膨脹不斷升息，導(dǎo)致美元升值，導(dǎo)致國際大宗商品價(jià)格下滑，可能我們面臨的通貨緊縮還不是討論老百姓購買力好和低、多和少的問題，而是我們是否有過剩的生產(chǎn)能力，主動(dòng)權(quán)不在我們手里。

此外，陳淮還進(jìn)一步表示，改革開放以來累積的深層次矛盾已經(jīng)到了激化的臨界點(diǎn)。和去年相比，貨幣投放增長13%，但并沒有帶來相應(yīng)的需求增長，是因?yàn)閺V義貨幣增長部分主要去到了老百姓的存款。

中國房地產(chǎn)業(yè)的前景光輝燦爛

不過，在談及房地產(chǎn)的未來時(shí)，陳淮仍認(rèn)為，行業(yè)未來依然向好。“只要我們的人口按照工業(yè)化的客觀規(guī)律、國際經(jīng)驗(yàn)，不斷地向城市的集聚和集中，我們就一定需要在城鎮(zhèn)更多、更好、更快地蓋房子。”

對于上述觀點(diǎn)，陳淮給出了四個(gè)原因。一是，十八大、十九大、二十大都明確提出，要建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家，二十大更進(jìn)一步提出要實(shí)現(xiàn)中國式的現(xiàn)代化、高質(zhì)量的現(xiàn)代化，這個(gè)高質(zhì)量就是要轉(zhuǎn)變到現(xiàn)代文明、城市文明、工業(yè)文明的基礎(chǔ)上，這還有很長的路可走。

二是社會(huì)利益的訴求。現(xiàn)在越來越多人群的利益訴求已經(jīng)從漲工資、找好工作、多掙錢，轉(zhuǎn)向要掙錢更多，也包括私人資產(chǎn)的累積。今天老百姓買房的潛在動(dòng)機(jī)就是希望成為有產(chǎn)者。

三是對美好生活的向往和需求。二十大進(jìn)一步指出，社會(huì)的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。對美好生活的向往已經(jīng)從衣食有余向住行條件的改善轉(zhuǎn)變，這一條趨勢不會(huì)改變。

四是房地產(chǎn)仍然會(huì)好。人們對美好生活的向往是要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的現(xiàn)代化目標(biāo)的題中應(yīng)有之意，讓人們既要顧長遠(yuǎn)、顧下世，又要這輩子活得好一點(diǎn)，這個(gè)價(jià)值取向成為社會(huì)共同取向。

此外，陳淮也指出，房地產(chǎn)的需求和其它的需求是不一樣的，“房地產(chǎn)的需求和娶媳婦一樣，不論天大的災(zāi)難，總之多少個(gè)小伙子要娶多少個(gè)媳婦是一定的，不會(huì)因?yàn)槭裁礊?zāi)害就不娶媳婦了。”

他進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)的需求是8到10年的累計(jì)需求相加，這是一個(gè)常量，不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)控、因?yàn)榇笞兙侄鴾p少，但是它會(huì)在一個(gè)時(shí)間范圍內(nèi)分布結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化。

同時(shí)，陳淮認(rèn)為，解決房地產(chǎn)問題，第一條長期的政策就是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)大中小城市均衡發(fā)展，北上廣深杭解決不了房價(jià)問題，解決不了需求問題，解決不了供和求平衡的問題。

不過，陳淮也提到，“2023年行業(yè)面對的絕對不是一個(gè)明天就出現(xiàn)曙光的事情，出個(gè)什么政策就能石破天驚、祖?zhèn)髅胤骄湍茏屇阒厣蠆W運(yùn)會(huì)，沒有這個(gè)事。我們今天還需要一段時(shí)間的休養(yǎng)生息，供求關(guān)系調(diào)整、老百姓的信心轉(zhuǎn)變，還需要一個(gè)不太短的時(shí)間。但是從長遠(yuǎn)看，中國的房地產(chǎn)業(yè)的路還任重道遠(yuǎn)和光輝燦爛。”