土地運營、估價與拿地
（張飚 計劃12課時）
授課方式：
一、標桿案例解析
二、個人實操案例介紹
三、傳統模式系統分析與講解
四、目前形勢下的創新模式分析與講解
第一章 傳統拿地模式的思考
一、從概念開始
（一）交易對象
（二）交易物品
（三）交易方式
（四）交易價格
二、代表性企業的拿地和戰略關系
案例：融創地價表、萬達地價表、華夏幸?；鶚I地價表、碧桂園地價表、萬科地價表
三、共性研判
（一）房地產開發的意義
（二）主要階段：拿地、研發、建設、營銷
四、共性解讀
（一）專注單一特定類型土地的意義
（二）尋求與政府、央企某一種特定結合的意義
五、與政府結合的傳統形式
本節探討在過去的20年里，開發企業與政府結合的各種形式，以下形式仍需結合招拍掛
（一）中心城區企業、機構的外遷（濟南東進模式的廣泛應用）
（二）城中村改造（棚戶區改造等老城區改造）
（三）新農村建設（河北省的失?。?/span>
（四）參與新區規劃土地一級開發或一二級聯動（城投公司）
（五）基礎設施或公共服務建設換取土地（東方園林）
（六）產業園區開發換取土地（光谷）
六、傳統拿地模式面臨的主要難點和應對手段
（一）財政收支兩條線的影響
（二）規劃體系的合規性
（三）新增建設用地指標限制
（四）一級開發招標機制
（五）地方融資平臺融資機能喪失
（六）樓堂館所禁建對政府主導型新區造城模式的毀滅
案例：萬達長白山的轉型
現行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操
一、規劃體系和國土資源體系的關系
（一）三大規劃體系的意義
1、總體規劃
2、控制性規劃
3、土地利用規劃
（二）一二級土地開發的規劃體系合規性
1、二級土地招拍掛的規劃體系
2、一級土地開發的規劃體系
案例：國土規劃調整程序
二、一級土地開發的三大節點
三、一級土地開發的合規性
四、傳統拿地模式實操案例：華藏世界合作合同
五、一級開發的土地成本確認
案例：丁字灣南海新城
六、二級招拍掛的經驗分享
（一）從土地出讓計劃開始
（二）掛牌條件設計
（三）競價策略
（四）摘牌后調容----玩不起的貓膩
（五）賬戶可以解決標底
（六）臨場授權
（七）參與就是獲利
（八）阻擊獲利
課堂練習一
實戰模擬：掛牌
第三章 土地制度變革與拿地模式創新
一、從產業展開對政府需求的研判---與政府結合的升級模式
二、從政府職能展開全新的結合模式
案例：中新生態城
解讀：生態文明
三、引導政府的政績觀念之一：新型城鎮化與精明增長
案例：案例：村不動、城入鄉的三道灣鎮和檳榔河村
四、引導政府的政績觀念之二：產業升級
案例：北京朝陽：科技CBD
案例：京津冀一體化規劃
案例：海口觀瀾湖
案例：合眾人壽
五、農村土地的流轉和土地市場改革對土地價格的長期影響
六、機遇下的拿地和土地運營模式
七、央企合作路徑
案例：各公司融資成本
解讀：社會資源向央企和政府傾斜
案例：地鐵公司和地鐵上蓋
第四章 土地評估及拿地風險規避
一、傳統教科書的土地估價方式
（一）傳統估價方式
（二）不可操作性
二、具備實操性的土地評估工具：戰略選擇和行動評估矩陣
三、進入城市和區域的評估模型和拿地風險
四、單一地塊的評估模型和拿地風險
五、待定土地的開發技巧
六、二手土地拿地實際操作程序和風險規避
課堂練習二
實戰模擬：土地戰略評估
