房地產高級財務經營分析實務

對象

總經理、CFO財務總監(jiān)、稅務總監(jiān) 財務經理、主管會計

目的

房地產高級財務經營分析

內容

《房地產高級財務經營分析實務》課程大綱

課程對象：

總經理、CFO財務總監(jiān)、稅務總監(jiān)

財務經理、主管會計

課程大綱：

【1】房地產企業(yè)高級財務分析工具實操：

1、財務工具八大基礎集成；

2、房地產收入、成本結構分析工具應用；

3、房地產高級綜合分析十套精訓；

4、五類財務工具應用模版；

5、房地產企業(yè)開發(fā)成本數(shù)據(jù)集成本分析工具；

6、房地產企業(yè)開發(fā)成本三類基礎圖表動態(tài)設計實操；

7、房地產企業(yè)臺賬精細化管理與財務工具應用；

8、房地產企業(yè)PPT在財務管理中的集成應用；

9、房地產企業(yè)十二套財務集成表單設計；

10、房地產企業(yè)財務工具高效管理經典應用實操（實務案例）。

【2】房地產企業(yè)財務報表診斷與分析：

1、房地產企業(yè)高級財務報表分析高級實操:

⑴傳統(tǒng)財務分析的主要內容及其局限性：

▲問題：企業(yè)傳統(tǒng)分析更側重于經濟現(xiàn)象的微觀分析，

缺乏從企業(yè)資本運營的角度來進行財務分析

⑵現(xiàn)代財務分析架構（三大案例分析）

▲問題：房地產企業(yè)側重于單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；

問題：房地產企業(yè)側重于經濟事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析；（案例分析）

問題：房地產企業(yè)財務分析的適時性和快速反應能力滯后，缺少對企業(yè)風險防范和發(fā)展?jié)摿Φ姆治觯粏栴}：側重于財務指標的靜態(tài)分析，忽略了企業(yè)經營的動態(tài)性；

問題：房地產企業(yè)財務指標分析缺少可比性，企業(yè)之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業(yè)中的地位；（案例分析）

問題：房地產企業(yè)絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析；

⑶房地產企業(yè)財務戰(zhàn)略分析與資本價值分析：

⑷房地產企業(yè)商業(yè)模式分析與盈利模式分析（案例分析）

關注：銷售情況、投資情況、時間結點、審批情況、項目性質、周遍環(huán)境、開發(fā)產品、盈利能力等

⑸房地產企業(yè)資本模式分析與投融資分析：

▲房地產大數(shù)據(jù)分析與商業(yè)生態(tài)價值鏈分析及融資模式創(chuàng)新分析

⑹房地產企業(yè)戰(zhàn)略分析與戰(zhàn)略會計分析指標體系（案例分析）

2、房地產企業(yè)財務報表指標問題的診斷:

⑴房地產償債能力、營運能力 、盈利能力、發(fā)展能力分析模型

⑵資產負債率、流動比率、速動比率；凈資產收益率、總資產報酬率

⑶銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等集成分析與價值建議

⑷案例：房地產開發(fā)項目財務評價案例

⑷案例：XX房地產開發(fā)全流程財務分析：設計、開發(fā)、施工、銷售等財務分析

3、房地產合并報表分析集成設計；

4、房地產企業(yè)內部管理報表的設計：

⑴土地開發(fā)成本（土地征用及拆遷補償）結構分析與管控體系；

⑵前期工程費、基礎設施費、 公共配套設施費結構分析與管控體系；

⑶建筑安裝工程費成本結構分析與管控

⑷開發(fā)間接費分析與管控

⑸開發(fā)產品銷售類別、收入結構與增長趨勢及市場策略分析；

⑹房地產企業(yè)營銷費用與管理費用分析策略與管控方法；

⑺房地產項目資金管理分析與融資架構分析

⑻房地產內部資產結構、賬款及債務等其他集成分析套表設計

5、房地產企業(yè)數(shù)據(jù)臺賬精細化設計；

銷售、成本、人力、賬款、稅費、項目等管理體系的集成

6、房地產企業(yè)財務報表分析的五類高級方法；

7、房地產企業(yè)財務報告撰寫的要點分析；

▲改進：財務分析需要向企業(yè)的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業(yè)的經營管理服務。但由于傳統(tǒng)財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需求，使用價值大打折扣。從管理層的角度出發(fā)，進一步關注財務分析的結果，注重財務分析的綜合性和整體性。

如何改進？要點分析？

8、房地產企業(yè)融資報表的設計；

9、房地產企業(yè)財務報告的體系設計；

10房地產企業(yè)會計分析的五步法實操。

【3】房地產企業(yè)財務分析實操模版優(yōu)化：

1、房地產企業(yè)五類財務分析模式應用；

2、房地產內部報表格式優(yōu)化與分析；

▲要點：整體上動態(tài)地分析企業(yè)的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創(chuàng)造市場和把握市場的能力。

▲房地產企業(yè)工程管理、銷售管理、人力行政管理、財務管理等績效管理指標設計與分析

3、房地產財務集成分析報表應用；

▲要點：整體分析與專項分析相結合，在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業(yè)經濟運行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財務狀況和效益。（案例分析）

▲要點：同時針對管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。（案例分析）

4、房地產運營部門財務報表分析：工程管理與銷售管理；

5、房地產上市公司財務分析：五大上市地產公司財務分析框架問題與改進；

6、房地產財務報表稽核管理；

7、房地產財務高級分析咨詢實操案例精練。

⑴案例分析：房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量情況的分析

▲問題解讀：在企業(yè)經營環(huán)境日趨復雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。

▲問題解讀：房地產作為從事資本密集型的房地產業(yè)的企業(yè)來說，由于房地產開發(fā)項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”為中心轉向以“現(xiàn)金流量”為中心。▲問題解讀：分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過其經營活動產生足夠的現(xiàn)金流量；

▲問題解讀：分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)的營業(yè)資本管理是否有效率；分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務；

▲問題解讀：分析外部融資活動之后的現(xiàn)金凈流量，用于評價企業(yè)的籌資政策。

▲案例總結：利用這些指標的逐年變化的信息，為我們評價企業(yè)現(xiàn)金流量的動態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經營活動現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助于評價企業(yè)盈利的質量。（案例分析）

⑵房地產成本控制分析，注重分析：

▲問題解讀：一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業(yè)目標成本（既預算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經濟效益的積極性；（案例分析）

▲問題解讀：二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。（案例分析）

【4】房地產企業(yè)財務經營分析體系設計：

1、房地產企業(yè)經營模式與企業(yè)數(shù)據(jù)管理；

⑴房地產企業(yè)年度經營計劃分析：（案例分析）

⑵房地產企業(yè)全面預算管理體系建設與預算執(zhí)行分析及績效管理：（案例分析）

⑶房地產企業(yè)全面預算分析流程

⑷房地產企業(yè)全面預算分析方法

⑸房地產企業(yè)全面預算分析報告

⑹房地產企業(yè)全面預算的執(zhí)行與控制

⑹房地產企業(yè)全面預算考核體系的設計

⑺房地產企業(yè)不同開發(fā)階段稅收成本控制與籌劃要點

⑻投資決策階段的成本控制與籌劃要點

①項目設計階段的成本控制要點

②招投標與合同洽商階段成本控制要點

③施工階段的成本控制與籌劃要點

⑼項目結算階段的成本控制與籌劃要點

2、房地產財務經營分析的定位與橫向指標對比分析；

⑴房地產財務經營分析的定位：

⑵房地產開發(fā)企業(yè)之間的橫向指標對比分析

▲房地產財務分析僅局限于本企業(yè)內部，不與其它企業(yè)進行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業(yè)之間財務狀況的綜合比較。

▲通過分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發(fā)展空間。

（案例分析）

3、房地產財務經營分析的整體框架：綠城與中海財務分析報告；

4、房地產財務經營分析的五種方法與主要內容；

5、房地產財務分析前的數(shù)據(jù)準備、經營分析報告撰寫技巧；

6、房地產管理與經營維度的財務分析；

▲案例總結：實際上房地產開發(fā)企業(yè)的房地產財務分析可以不受傳統(tǒng)房地產財務分析模式的約束，不應局限于具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數(shù)據(jù)的深度開發(fā)創(chuàng)造了條件。（案例解讀）

▲專題財務分析，案例總結：管理層更重視對財務分析結果的評價，并利用評價的結果來指導企業(yè)的經營活動，我們應圍繞企業(yè)的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。（案例解讀）

▲既可利用財務信息，也可利用業(yè)務信息結合判斷與估計，體現(xiàn)財務分析的實時化和快速反應。（案例解讀）

▲在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發(fā)，著重強調在利用財務分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業(yè)資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業(yè)資本運營效率，增強企業(yè)的財富，從而達到股東財富最大化的目的。（案例解讀）

7、房地產董事長/總經理財務分析體系設計；

重點之一：資金情況、土地儲備情況、凈資產收益率； 房地產業(yè)投資項目不確定性與分析等

重點之二：房地產項目整體稅負成本分析：XX案例

8、房地產財務分析指標優(yōu)化與體系建立、財務預警分析體系設計；

▲房地產開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)普遍等特點，這些經營特點也決定了在對房地產企業(yè)進行財務分析的時候，在財務和經營指標的選取上與其他企業(yè)有較大的區(qū)別。

▲房企的財務分析首先要看重其資產周轉等衡量營運能力的指標；

▲其次，房地產企業(yè)在土地購置、建安成本支付、擴大自身業(yè)務規(guī)模等過程中資金支出壓力大，因此房企投資多依靠銀行、信托貸款、債券等外部融資，從而形成較大規(guī)模的有息債務，房企的財務杠桿水平及償債指標的表現(xiàn)反映了房企資金鏈安全程度，在未來融資政策趨緊背景下，對財務杠桿水平、償債能力的指標表現(xiàn)的分析更為重要，給予這類指標的權重更高；

▲最后，受“預售制”的影響，房企利潤表通常為歷史項目的現(xiàn)實確認，通常會受收入確認節(jié)點影響，衡量企業(yè)盈利能力的指標僅代表歷史表現(xiàn)，因此在指標體系建立時，我們對于盈利指標的權重較一般工商企業(yè)更小。

⑴從營運能力、盈利能力、杠桿水平、償債能力和發(fā)展能力五個方面，對指標進行了篩選、改進與補充，形成了房地產企業(yè)財務分析特有的核心指標體系；

⑵營運能力指標：

①存貨周轉率、應收賬款周轉率、流動資產周轉率、非流動資產周轉率、總資產周轉天數(shù)、資產收入比；

②指標篩選、優(yōu)化及補充：存貨/平均預收賬款、預收賬款周轉率、銷售回款率、 銷售去化率、平均建設周期。

⑶盈利能力指標與優(yōu)化及補充

⑷杠桿水平指標與優(yōu)化及補充

⑸償債能力指標與優(yōu)化及補充

⑹發(fā)展能力指標與優(yōu)化及補充

⑺核心財務指標體系和主要財務指標分布

9、房地產財務分析模型與框架（1-5）精訓。

萬科財務分析、招商地產財務分析等

【5】房地產企業(yè)財務分析實戰(zhàn)案例演練：1-5