產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略解碼之產(chǎn)業(yè)定位研究分析

課程目標(biāo):

掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的邏輯體系

掌握產(chǎn)業(yè)定位研判與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方法

掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址方法

掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資、招商、運(yùn)營(yíng)模式與技巧

掌握標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

熟悉產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律

熟悉目前國(guó)家新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策解讀

熟悉產(chǎn)業(yè)園（新城）開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)新城典型案例解析

產(chǎn)業(yè)新城理論創(chuàng)新講解

課程對(duì)象:

（1）所有房地產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商/投資商，房地產(chǎn)行業(yè)咨詢服務(wù)顧問及其他從業(yè)者；

（2）各級(jí)政府的園區(qū)管理部門/管委會(huì)、政府投資開發(fā)平臺(tái)、招商局等政府相關(guān)部門；

（3）對(duì)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、城市更新有興趣的大學(xué)生、研究生及其他行業(yè)從業(yè)人員；

課程時(shí)間:2天

課程大綱:

day1上午

一、產(chǎn)業(yè)園的“前世今生”（75分鐘）

1、重新認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè)園

為什么政府大力支持產(chǎn)業(yè)園發(fā)展？

產(chǎn)業(yè)園存在的意義

產(chǎn)業(yè)園多維度分類

2、產(chǎn)業(yè)園的基因本質(zhì)

產(chǎn)業(yè)與資本的對(duì)話：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道和目前商業(yè)模式的困境

投資面對(duì)的靈魂拷問：畝均稅收、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、招商運(yùn)營(yíng)

政府、市場(chǎng)、開發(fā)者互相制約

3、園區(qū)投資主體與建設(shè)類型

模式一：產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式

模式三：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

模式四：綜合運(yùn)作模式

（每種模式一個(gè)案例解析）

課間休息15分鐘

二、產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，南轅北轍的啟示（90分鐘）

1、傳統(tǒng)房企為什么做不好產(chǎn)業(yè)園？（傳統(tǒng)房企怎樣才能做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）

1.1開發(fā)模式不同

1.2人才結(jié)構(gòu)不同

1.3管理機(jī)制不同

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深層次認(rèn)知

2.1做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？

2.2產(chǎn)業(yè)園是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的升級(jí)模式

2.3產(chǎn)業(yè)為核，地產(chǎn)為殼

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新思路

3.1地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)，誰(shuí)是誰(shuí)的跨界？

3.2狹義的產(chǎn)業(yè)與廣義的產(chǎn)業(yè)

3.3園區(qū)變身社區(qū)

3.4大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)與產(chǎn)業(yè)園

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

4.1資本結(jié)構(gòu)

4.2管理模式

4.3開發(fā)模式

4.4物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

4.5運(yùn)營(yíng)模式

4.6運(yùn)營(yíng)服務(wù)能級(jí)

5、產(chǎn)業(yè)園盈利模式

5.1產(chǎn)業(yè)投資

5.2中介服務(wù)

5.3平臺(tái)服務(wù)

5.4政府補(bǔ)貼

5.5稅收獎(jiǎng)勵(lì)

6、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的“九通一平”

理念通、基礎(chǔ)通、政策通、信息通、配套通、市場(chǎng)通、人脈通、融資通、經(jīng)營(yíng)通

day1下午

三、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：“無中生有”與“胸有成竹”（90分鐘）

1、產(chǎn)業(yè)鏈的概念

1.1產(chǎn)業(yè)聚焦

1.2產(chǎn)業(yè)鏈上下游

1.3產(chǎn)業(yè)升級(jí)

1.4產(chǎn)能過剩

2、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的“兩只手”

2.1政府管理

2.2市場(chǎng)調(diào)節(jié)

3、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)機(jī)制：“引”與“留”的困境

3.1如何“引”進(jìn)產(chǎn)業(yè)，留住人才

3.2如何“引”導(dǎo)更新，留住文化

3.3培育和引進(jìn)“獨(dú)角獸”項(xiàng)目

3.4產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的碰撞點(diǎn)

4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與選址工作模型應(yīng)用

區(qū)位、地段、產(chǎn)業(yè)能級(jí)、產(chǎn)業(yè)承載力、產(chǎn)業(yè)升級(jí)五大要素及十項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)

課間休息15分鐘

分組討論：(75分鐘)

案例1：武漢光谷國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

20分鐘討論產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)院類型、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

選址判斷題，每組一張a2圖紙，根據(jù)題目要求進(jìn)行模擬園區(qū)選址。每個(gè)組派代表5分鐘闡述。

day2上午

四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：客戶的真正需求是什么？（100分鐘）

1、產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)對(duì)象

1.1制造業(yè)類企業(yè)

1.2生產(chǎn)服務(wù)業(yè)

1.3第三產(chǎn)業(yè)

2、正確掌握客戶需求

2.1產(chǎn)品類型

2.2配套服務(wù)

2.3軟件服務(wù)

3、產(chǎn)品指標(biāo)體系

3.1單方成本

3.2結(jié)構(gòu)形式

3.3消防等級(jí)

3.4樓面荷載

3.5建造標(biāo)準(zhǔn)

4、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化之路

4.1標(biāo)準(zhǔn)化的意義

4.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升品質(zhì)

板塊4穿插案例2：上海臨港生命科技產(chǎn)業(yè)園

課間休息15分鐘

分組討論：(60分鐘)

案例3：金山通用航空產(chǎn)業(yè)園（案例介紹15分鐘）

15分鐘討論產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品類型、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

成本測(cè)算題。每組一張a2圖紙，根據(jù)題目要求進(jìn)行指標(biāo)測(cè)算。每個(gè)組派代表5分鐘闡述。

day2下午

五、空間布局：鐵打的營(yíng)盤流水的兵（60分鐘）

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1.1園區(qū)用地結(jié)構(gòu)

1.2道路交通系統(tǒng)

1.3市政配套設(shè)施

1.4智慧城市

2、剛性指標(biāo)與彈性管控

2.1土地開發(fā)指標(biāo)與收益率之間的博弈

2.2分期開發(fā)管理

2.3分級(jí)開發(fā)管理

3、“園中園”開發(fā)指引

3.1二級(jí)開發(fā)強(qiáng)度

3.2入園企業(yè)開發(fā)管理

3.3自持物業(yè)開發(fā)管理

3.4配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃

課間休息15分鐘

六、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)（60分鐘）

1、“投融管退”全生命周期運(yùn)營(yíng)思路

1.1“投“：園區(qū)定位；

1.2“融“：一切為了退出；

1.3“管“：產(chǎn)業(yè)培育、園區(qū)管理、產(chǎn)業(yè)鏈招商、物業(yè)管理；

1.4“退“：“大資管”時(shí)代

2、產(chǎn)業(yè)招商的真正內(nèi)涵：產(chǎn)業(yè)培育

2.1理想與現(xiàn)實(shí)的差距，如何權(quán)衡

2.2產(chǎn)業(yè)培育要耐得住寂寞

2.3園區(qū)業(yè)態(tài)管控

3、產(chǎn)業(yè)鏈招商

4、核心競(jìng)爭(zhēng)力招商

5、招商與投資之間的關(guān)聯(lián)

分組討論：(45分鐘)

案例4：上海臨港藍(lán)灣未來城

15分鐘討論產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)與招商模式，每個(gè)組派代表5分鐘闡述。