城市更新全流程實(shí)操實(shí)務(wù)手冊

課程目標(biāo):

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項(xiàng)工作具體操作落地的實(shí)操方案與經(jīng)驗(yàn)

多元組合完全對應(yīng)需求，解析城更背后的秘密

課程對象:

房地產(chǎn)企業(yè)更新板塊從業(yè)者、城市更新集團(tuán)董事長、項(xiàng)目總、項(xiàng)目經(jīng)理、主管，改建部門總監(jiān)、主管，拆賠負(fù)責(zé)人、主管、員工、城市更新咨詢服務(wù)公司。

課程時間:1-7天

課程大綱:

第一模塊：城市更新基礎(chǔ)系列

一房企掘金城市更新實(shí)施路徑、操作模式及大灣區(qū)城市更新發(fā)展趨勢(課時2-2.5個小時）

1城市更新的定義與內(nèi)涵

2城市更新的特點(diǎn)

3城市更新的三大類型

4典型案例及操作模式是哪些？

5房企為何要立即參與城市更新？

6城市更新對房企有哪些作用？

7房企應(yīng)該怎么樣從無到有介入城市更新？

8為什么房企紛紛設(shè)立更新研究院？

9從大灣區(qū)城市更新發(fā)展的歷史看內(nèi)地城市更新市場的發(fā)展趨勢

二房企如何掘金內(nèi)地城市更新市場（課時1-1.5個小時）

1城市更新與普通招拍掛用地及傳統(tǒng)一級土地開發(fā)的不同之處

2內(nèi)地政府開啟城市更新的必要性，有哪些作用

3政府在城市更新中的利益訴求和憂慮

4大灣區(qū)城市更新與內(nèi)地城市更新的異同

5房企如何掘金及推動內(nèi)地城市更新市場的成熟

6房價低如何算的過賬？

三深圳城市更新流程與其背后的邏輯（課時1.5-2個小時）

1城市更新發(fā)展歷程

2土地的二次開發(fā)

3城市更新的流程

3.1計(jì)劃立項(xiàng)，實(shí)行計(jì)劃管理

3.2土地建筑物權(quán)屬認(rèn)定、舊屋村范圍認(rèn)定及歷史用地處置

3.3專項(xiàng)規(guī)劃

3.4集資備案及確認(rèn)實(shí)施主體

3.5轉(zhuǎn)地及移交入庫

3.6用地管理

3.7后續(xù)

四城市更新項(xiàng)目如何設(shè)置準(zhǔn)入條件及門檻（課時1-1.5個小時）

1深入研究當(dāng)?shù)厣婕凹w土地資產(chǎn)政策

2政策未明晰缺失該怎么辦？

3招商方案的關(guān)鍵

4怎么設(shè)立條件門檻

5重要提示

6退出機(jī)制

7忌諱

8總結(jié)

第二模塊：投資拓展系列

一如何精準(zhǔn)獲取城市更新項(xiàng)目（課時1.5-2個小時）

1更新舊改是未來主流趨勢

2更新的16個特點(diǎn)

3精準(zhǔn)獲取更新舊改項(xiàng)目的20個途徑

4總結(jié)

二更新項(xiàng)目風(fēng)險與研判分析（課時1.5-2個小時）

1宏觀層面

2微觀層面

3規(guī)劃層面

4與平臺公司合作需要核實(shí)的關(guān)鍵事項(xiàng)

5總結(jié)

第三模塊：報建、提容系列（課時1.5-2個小時）

一城市更新報批報建技巧

1前言

2外在因素

3內(nèi)在因素

4初級技巧

5中級技巧

6高級技巧

7絕招

8忌諱

二城市更新提容改變規(guī)劃技巧（課時1.5-2個小時）

1容積率越高越好？

2容積率與控制性詳細(xì)規(guī)劃的關(guān)系

3提高容積率的職權(quán)

4提高容積率的主要論證方向

5提高容積率的低級技巧

6提高容積率的中級技巧

7提高容積率的高級技巧

8忌諱

第四模塊：開發(fā)商與各方合縱連橫技巧系列

一如何與平臺公司打交道（課時1.5-2個小時）

1平臺公司的定義與作用

2平臺公司分類

3平臺公司分析

4不同平臺的優(yōu)劣勢分析

5更新舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵要點(diǎn)

6需要了解那些關(guān)鍵事項(xiàng)

7合作模式

8特殊情況：如何選擇平臺公司？

9總結(jié)

二如何與第三方公司打交道（課時1.5-2個小時）

1第三方公司概念

2第三方公司的作用

3第三方公司分類

4第三方公司的優(yōu)勢劣勢分析

5開發(fā)商的優(yōu)勢劣勢分析

6與第三方公司合作的忌諱

7與第三方公司合作關(guān)鍵要點(diǎn)

8如何選擇第三方公司

9如何避免被迫與某些關(guān)鍵部門或個人推薦的第三方公司合作

10總結(jié)

三如何與地方政府打交道（課時1-1.5個小時）

1中國大陸經(jīng)濟(jì)意義上的政府屬性

2政府職權(quán)和內(nèi)部決策設(shè)置的邏輯

3政府關(guān)系事務(wù)哪個層級最關(guān)鍵？

4與政府打交道的關(guān)鍵

5政府在更新舊改中扮演的角色

四如何獲得地方政府支持與信任（課時1-1.5個小時）

1地方政府扮演的角色

2地方的訴求和憂慮

3為什么要取得地方政府的信任

4無法取得地方政府的信任會導(dǎo)致什么后果

5如何提高地方政府的信任

6總結(jié)

五如何與村集體打交道（課時1.5-2個小時）

1村集體歷史及股份公司股權(quán)分布

2村集體內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及重要人士

3村集體收入來源、人員構(gòu)成及其他資產(chǎn)

4村集體上級管理部門及可能的群體性事件

5增進(jìn)關(guān)系相關(guān)措施建議

6忌諱

六如何提高村集體信任（課時1-1.5個小時）

1基本概況

2某些開發(fā)商思維誤區(qū)

3村集體村民的視角

4提高信任的重要性

5解決方案

6忌諱

七如何確保村集體表決通過（課時1.5-2個小時）

1村集體表決工作的重要性

2確保村集體表決順利通過的技巧

3忌諱

4總結(jié)

八開發(fā)商在城市更新中如何借勢（課時1.5-2個小時）

1城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵

2借勢的概念

3城市更新中的“勢”

3.1地方政府

3.2其他開發(fā)商

3.3行業(yè)協(xié)會

3.4合作方

3.5其他利害關(guān)系人

3.6其他關(guān)聯(lián)方

3.7媒體

3.8人大代表、政協(xié)委員

3.9其他方

4“拉大旗作虎皮”

5借“勢”的原則

6借“勢”的時機(jī)

7忌諱

第五模塊：拆遷、動遷、改建系列

一城市更新中拆遷怎么拆（課時2-3個小時）

1拆遷的概念本質(zhì)

2深圳城市更新拆遷的特點(diǎn)

3廣州城市更新拆遷的特點(diǎn)

4拆遷流程

5拆遷管理及拆遷技巧

6總結(jié)

二拆遷工作人員拆遷談判技巧（課時1.5-2個小時）

1概況

2基本素養(yǎng)

3前期充分準(zhǔn)備

4低級拆遷技巧

5中級拆遷技巧

6高級拆遷技巧

7忌諱

8總結(jié)

三拆遷中的借勢技巧、釘子戶成因及應(yīng)對方案（課時2-2.5個小時）

1拆遷中借勢的重要性

2拆遷工作中的一些需要注意的事項(xiàng)

3拆遷借勢的16個技巧

4釘子戶成因

5釘子戶應(yīng)對方案

6總結(jié)

四如何控制違法建筑（課時1-1.5個小時）

1違法建筑、違章建筑的定義和異同點(diǎn)

2違章建筑、違法建筑的來龍去脈

3查處的執(zhí)法單位有哪些？

4十二個控違方法

5違章違法建筑的后果

6懂得借勢，有所忌諱

7總結(jié)

五拆遷工作如何揚(yáng)長避短（課時1.5-2個小時）

1概況

2一般開發(fā)商拆遷中的思維模式問題

3不要被牽著鼻子走

4被忽視的被拆遷戶訴求

5轉(zhuǎn)變思維模式

6有哪些優(yōu)勢可以談？

7總結(jié)

六被拆遷人的心理變化（課時1-1.5個小時）

1抗拒

2欣喜

3迷茫

4憂慮

5觀望

6準(zhǔn)備

7幻想

8消極

9磨合

10便宜

11信任

12妥協(xié)

七拆遷中層如何應(yīng)對拆遷工作（課時1-1.5個小時）

1拆遷中層現(xiàn)狀

2拆遷中層工作中的苦惱

3工作外困擾

4拆遷是系統(tǒng)工程

5拆遷中層如何應(yīng)對

6總結(jié)

八城市更新如何確權(quán)及工作流程指引（課時2-3個小時）

1城市更新的流程

2確權(quán)的重要性

3確權(quán)的有證與無證

4產(chǎn)權(quán)登記注意事項(xiàng)

5確權(quán)的不同情形

6特殊房地產(chǎn)的不同情形

7已買賣綠本房產(chǎn)的處理

8港澳臺地區(qū)及境外人員確權(quán)

9具體操作說明

10中央確權(quán)政策及工作流程

11買賣回遷房利與弊

12城市更新回遷房買賣歷史

13為什么這兩年回遷房買賣流行

14回遷房怎么買？

15什么樣的人會賣回遷房指標(biāo)？

16回遷房買賣風(fēng)險分析

17回遷房買賣風(fēng)險分析

18各類房產(chǎn)概念

19各類房產(chǎn)類型風(fēng)險分析

第六模塊：大灣區(qū)系列

一大灣區(qū)主要城市城市更新容積率測算及邏輯（課時1.5-2個小時）

1更新容積率概述

2容積率主要關(guān)聯(lián)因素

3城市更新的容積率測算規(guī)則

4城市更新容積率測算規(guī)則的模式

5珠三角主要城市城市更新的容積率測算

二城市更新項(xiàng)目的總成本費(fèi)用構(gòu)成估算（課時1.5-2個小時）

1土地使用權(quán)出讓金即地價

2前期溝通協(xié)調(diào)費(fèi)

3拆遷總成本

4更新技術(shù)費(fèi)（此名詞未必準(zhǔn)確）

5報建費(fèi)用

6管理費(fèi)用

7財務(wù)、稅務(wù)費(fèi)用

8銷售費(fèi)用

9不可預(yù)見費(fèi)

10大灣區(qū)主要城市城市更新成本

第七模塊：更新項(xiàng)目總系列

一城市更新項(xiàng)目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）

1更新項(xiàng)目具備哪些素質(zhì)

2項(xiàng)目總主要工作內(nèi)容

3具體如何開展工作

4總結(jié)

5忌諱

二如何從新人快速變成更細(xì)項(xiàng)目總（課時1.5-2個小時）

1更新是未來主要城市的主流趨勢

2更新項(xiàng)目存在巨大需求

3更新項(xiàng)目特殊之處

4那個業(yè)務(wù)口更適合培養(yǎng)更新項(xiàng)目總

5怎么培養(yǎng)合格的更新項(xiàng)目總

6重點(diǎn)需要掌握的知識及實(shí)操經(jīng)驗(yàn)有哪些

三更新項(xiàng)目總應(yīng)具備的能力素質(zhì)（課時2-2.5個小時）

7更新項(xiàng)目總定位

8一般員工、基礎(chǔ)管理者向更新項(xiàng)目總轉(zhuǎn)變

9更新項(xiàng)目總的業(yè)務(wù)有哪些

10更新項(xiàng)目需要具備的核心能力

11區(qū)域片區(qū)更新項(xiàng)目總決策層面關(guān)注

12單一項(xiàng)目更新項(xiàng)目總執(zhí)行層面關(guān)注

13更新項(xiàng)目具備哪些素質(zhì)

四城市更新中易犯的十六錯誤（課時1-1.5）

9以為錢多，胡亂拓展

10各方訴求，缺乏了解

11缺乏風(fēng)控，感覺良好

12盲目占坑，大賭預(yù)期

13自信過頭，剛愎自用

14管理低下，執(zhí)行力差

15不肯授權(quán)，一刀切

16不接地氣，無法落地

17違法亂紀(jì)，膽大妄為

18寸步不讓，急功近利

19形式主義，效率低下

20各自為戰(zhàn)，私利優(yōu)先

21追求規(guī)模，忽視效率

22舉債擴(kuò)張，資金斷鏈

23管理粗放，資金浪費(fèi)

24內(nèi)外勾結(jié)，損公利己

第八模塊：房地產(chǎn)宏觀政策分析

一當(dāng)前國際國內(nèi)局勢、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及新形勢下房企如何轉(zhuǎn)型及破局（課時3-5個小時）

1當(dāng)前國際局勢

2國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)形勢

3國內(nèi)土地房地產(chǎn)政策趨勢

4房企應(yīng)對措施如何破局

5總結(jié)

二近幾年近期房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

12016年房地產(chǎn)長效機(jī)制、房住不炒

2近幾年房企融資政策-房企融資難度日益加大及影響分析

3三道紅線及影響分析

4三道紅線補(bǔ)丁（銷售額40%及商票納入監(jiān)管）及影響分析

5貸款集中度管理制度及影響分析

6集中供地及影響分析

7各地加強(qiáng)限價、限售、限購、限貸及影響分析

8房地產(chǎn)稅分析

9租住同權(quán)趨勢分析

10地方城投平臺影響分析（近幾年以來對地方城投平臺的政策梳理總結(jié)及影響分析

11（含國有土地使用權(quán)出讓收入在內(nèi)的四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收對）

12共同富裕下房地產(chǎn)影響分析

（降低杠桿，打擊影子銀行p2p、遏制資本無序擴(kuò)張，教培、互聯(lián)網(wǎng)）分析

13政策扶持鼓勵那些行業(yè)分析

租賃市場政策及影響分析

其他房地產(chǎn)政策（防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，額度受限，利率上升等）

14總結(jié)

三開發(fā)商如何應(yīng)對三道紅線政策（課時1-1.5個小時）

1內(nèi)地開發(fā)商與香港開發(fā)商的不同

2內(nèi)地開發(fā)商高杠桿概況

3開發(fā)商融資渠道

4三道紅線計(jì)算方式與解讀

5十五項(xiàng)應(yīng)對方案

6總結(jié)

第九模塊；職業(yè)規(guī)劃

地產(chǎn)人的職業(yè)規(guī)劃分享（課時2-2.5個小時）

25房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)及就業(yè)途徑

26房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分工及其特點(diǎn)

27房地產(chǎn)職業(yè)路徑選擇

28房地產(chǎn)職業(yè)發(fā)展困境及其產(chǎn)生原因、應(yīng)對措施

29房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景