【授課老師】欒慶忠【課程大綱】
第一部分 營改增對房地產開發企業的影響與應對
對收入、成本、利潤的影響
對資產總額的影響
對稅負的影響
對現金流量的影響
對內部管理的影響
對發票管理的影響
對會計核算的影響
八、對“營改增”過渡期的影響
九、其他影響
十、項目財務測算
"稅負測算房地產成本費用分析表.xls" 十一、房地產 "稅負測算房地產成本費用分析表" 企業稅負測算
第二部分 房地產開發企業營改增相關政策精析
本部分內容根據企業需求有選擇的重點講解，企業不涉及的業務忽略不講。
一、納稅人和扣繳義務人、應稅行為范圍、稅率和征收率 （一）納稅人和扣繳義務人
（二）應稅行為范圍
（三）稅率和征收率
二、應納稅額的計算方法
（一）一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅
（二）小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅
（三）一般納稅人發生特定應稅行為可以選擇簡易計稅方法計稅
（四）建筑服務計稅方法
（五）銷售不動產計稅方法
（六）不動產經營租賃服務計稅方法
（七）增值稅差額征稅
（八）金融服務計稅方法
（九）銷售使用過的固定資產計稅方法
（十）跨省預繳增值稅
（十一）扣繳稅額
三、增值稅扣稅憑證管理
（一）增值稅扣稅憑證的種類
（二）增值稅扣稅憑證抵扣期限
（三）一般納稅人發票的認證與采集
（四）增值稅專用發票限額管理
（五）增值稅專用發票的領購
（六）增值稅專用發票的開具
（七）幾種特殊情況下發票開具的特殊要求
（八）不得開具增值稅專用發票的情形
（九）一般納稅人作廢增值稅專用發票重新開具的稅法規定
（十）一般納稅人開具紅字增值稅專用發票的規定
（十一）一般納稅人增值稅專用發票抄報稅
（十二）一般納稅人丟失增值稅專用發票的處理
（十三）一般納稅人收到失控增值稅專用發票的處理
（十四）一般納稅人用加油卡加油可否要求加油站直接開具專用發票
（十五）增值稅發票稅務風險案例
四、進項稅額
五、價外費用
六、兼營業務
七、混合銷售
八、視同銷售
九、不征收增值稅項目
十、增值稅納稅義務發生時間
十一、試點前發生的業務
十二、增值稅的起征點
十三、增值稅納稅地點與納稅期限
十四、征收管理
十五、其他
第三部分 營改增納稅人實務操作案例精析
一、納稅人增值稅會計科目的設置
（一）一般納稅人增值稅會計科目的設置
（二）小規模納稅人增值稅會計科目的設置
二、納稅人具體增值稅業務的財稅處理（所有行業通用業務，針對企業需求決定是否講解，目前內訓的所有大型企業均未講解此部分內容）
（一）——（二十四）個業務
三、納稅人具體增值稅業務的財稅處理（適合于房地產開發企業，針對具體企業需求選擇性講解）
（二十五）納稅人預售、銷售自行開發的房地產項目的財稅處理
（二十六）納稅人銷售房地產差額征稅的財稅處理
（二十七）房地產開發企業財稅處理綜合案例（一個案例解決你關注的所有財稅處理！）
……
第四部分 營業稅改征增值稅納稅人納稅申報
本部分內容針對具體房地產開發企業需求選擇性講解
一、納稅申報資料
二、納稅申報表的填寫需要注意的事項
第五部分 項目各階段稅務風險管控
本部分內容重點講解
一、合同管理問題與應對
二、房地產企業進項稅額可抵扣成本費用分析
（一）土地獲取環節納稅人最為關心的12大稅收問題精析（各種方式取得土地問題、土地成本項目抵扣分析等）
（二）建設開發環節納稅人最為關心的10大稅收問題精析（供應商和建筑商管理、建設成本項目進項分析、甲供工程、綠化工程、質保金、價外費用等）
（三）融資環節
三、預售、銷售環節
（一）一表掌握房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理辦法
（二）預繳稅款
（三）老項目怎么選擇計稅方式？
（四）代收的辦證等費用是否屬于價外費用？
（五）建設方支付的賠償款、提請竣工獎、優質工程獎是否屬于價外費用？
（六）房地產公司代收的有線電視施工費是否屬于價外費用？
（七）預售環節收取的預收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳納增值稅？
（八）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？
（九）納稅義務發生時間
（十）精裝房的銷售
（十一）買房送車位、買房贈車、買房送“蘋果” 、買房送物業費等類似業務稅務處理
（十二）公共配套設施移交相關部門是否視同銷售？
（十三）車庫、車位的處理
（十四）售樓處、樣板間的處理
（十五）售樓處的餅干、糖等免費食品需要視同銷售嗎？
（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？
（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？
（十八）銷售退回、銷售折讓
（十九）代墊首付
（二十）購房返稅
四、房地產開發企業自行開發的開發產品轉為固定資產后再銷售問題
五、代建工程財稅操作
六、不動產租賃的13個問題
七、物業管理的幾個問題
八、融資性售后回租的處理
九、經營性售后回租的處理
十、回遷房或拆遷安置房的處理
十一、售后回購
十二、土地一級開發項目
十三、集團資金池稅務問題
十四、營改增對土地增值稅計稅依據有哪些影響？
十五、營改增對契稅、房產稅計稅依據有哪些影響？
十六、房地產開發企業增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款
十七、房地產開發企業項目公司注銷有留抵稅額咋辦？
十八、過渡期操作
十九、客戶需求的其他問題
第六部分 增值稅常用節稅方法
第七部分 答疑解惑 互動交流
